郑国用（2003）字第 0364 号土地证撤销了吗

萧光

      3月22日，全国纪检监察干部队伍教育整顿

   对省（区、市）督导检查动员部署会议召开。

全国纪检监察干部队伍教育整顿领导小组副组长兼办公室主任孙新阳出席会议并讲话，领导小组成员、办公室副主任赵世勇宣布督导组组长、副组长任职及任务分工，领导小组成员、办公室督导检查组组长许罗德主持会议。

会议指出，开展督导检查是推动解决自身突出问题、切实增强教育整顿实效的重要举措。

                      要把督导检查贯穿教育整顿全过程。

此外，督导组要认真履职尽责，开展严督实导，坚持实事求是，注重方式方法，加强协作配合，严格自我要求，确保督导检查工作精准有力。

                            以眼里不容沙子的作风开展工作

坚持刀刃向内，敢于动真碰硬。以眼里不容沙子的作风开展严督实导，坚持实事求是，注重方式方法，加强协作配合，严格自我要求，切实增强督
导工作的精细度准确度，以教育整顿实效助推纪检监察工作高质量发展。

萧光

  
  教育整顿要求， 纪检监察机关以眼里不容沙子的作风开展工作，坚决克服存在的有案不立，猫鼠勾结，失职渎职问题

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                                              我为正义鼓与呼，非常感谢斑竹的理解和支持！！

萧光

                  
                      住宅小区土地使用权表现形态
                                  武家国   

       作者武家国先生是上海同济大学法学院教授，博士生导师，系我国“物权法”起草者之一，该篇论文对住宅小区的土地确权问题 ，对于政府规划、国土部门的依法行政，对于城市道路改扩建，对于人民法院依法判案,具有重要的现实意义。

          人民日报：发布时间：2002-9-11  
本文原载于《上海市政法管理干部学院学报》

        [摘　要]: 住宅小区土地使用权，在权利形态上表现为建筑物基地使用权和附属基地使用权，从主体形态上，表现为基地地表及其上下空间利用权，主要包括屋顶平台空间利用权和地下空间利用权，各种权利均有其特定的归属和利用关系。

   [关键词]： 土地使用权  建筑物区分所有权  建筑物基地使用权 附属基地使用权  空间利用权
   住宅小区主要由一定面积的土地和房屋及附属设施所构成。小区房屋有多层建筑和高层建筑，从权利形态上，一般表现为区分所有权建筑物，即一幢建筑物，区分为数人各拥有专有部分的专有权和对共有部分的共有权。
    小区住宅除建筑物和构筑物以外，还包括了支撑地上物的基础部分即土地。住宅小区的土地使用权，是从国有土地所有权中分离出来的出现土地使用权，是具有独立性的用益物权。小区所有土地是用于建造建筑物和其他附着物的，可以把小区土地称为基地，按基地用途不同，分为建筑物基地和附属基地，小区的土地使用权称为基地使用权。
    小区土地使用权的特点是：从横向考察小区土地使用权，表现为建筑物基地使用权和附属基地使用权，从纵向考察小区土地使用权主体形态，是由基地地表及其上下空间利用权构成，主要表现为屋顶平台上的空间利用权和地下空间利用权。 须归属同一个主体，使非土地所有人的房屋所有权与土地使用权不可分离。因此，在住宅小区内，只要拥有房屋所有权，同时就取得了土地使用权。
    由于小区住宅建筑物的区分所有权形态，是一幢建筑物为多个区分所有人所有，这就决定了建筑基地使用权，应为整幢大楼全体区分所有人共有。每个区分所有人，按其在大楼中专有部分（即套间房屋）的建筑面积，在整个大楼建筑面积中所占比例，即构成其对建筑物基地使用权拥有一定份额共有权。在每个区分所有人的房地产权证上，除应明确其房屋建筑面积（包括套内建筑面积和套外分摊的共有面积）外，还应当明示其享有的建筑物基地使用面积。
    建筑物区分所有人享有的是建筑物基地使用权的共有权,是按份共有，共有人按其份额享有权利、承担义务。由于共有人的份额都是抽象的而不是具体的，因此共有人对其份额不可能进行事实上的处分，即将其份额毁损、灭失，而只能作为法律上的处分，即将其份额分出或转让（注：王利明．物权法论〔M〕北京：中国政法大学出版社，1998.336.）。但与一般共有规则不同的是：首先区分所有人在转让房屋所有权的同时，必须转让建筑物基地使用权的共有份额，而其他共有人不享有优先购买权，这是由建筑物区分所有权制度中的专有权的主导作用决定的；其次,建筑物基地使用权的共有人不得请求将其共有份额分割出去。由于整个建筑物基地使用权的共有财产是归属大楼全体区分所有人的，因此对共有财产建筑物基地使用权的处分，只能取决于全体共有人的意志，各区分所有人对共有财产已形成利益共同体关系。
    住宅小区的土地和房屋应受到物权法律规范和不动产行政法的调整和保护。从土地使用权人与土地所有权人签订的土地使用权出让合同设立的权利义务，到向规划行政部门申请取得的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，再到住宅小区开发建设竣工验收后，向房地产管理部门登记领取的房产所有证和土地使用权证，房屋所有权和包括建筑物基地使用权及附属基地使用权在内的土地使用权，已成为向社会公示的不动产物权，区分所有人获得的这种权利具有支配性和排他性的法律效力。如果小区内某大楼在土地使用权出让期限内，因为需要拆除重建，那么只有经过该大楼房屋所有权人和建筑物基地使用权人全体或绝对多数同意，否则任何部门不得实施重建行为。
  
二、小区附属基地使用权

  受帖子字数限制，以下内容略-----------------

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二、小区附属基地使用权

         住宅小区范围内，除用于建造地上建筑物的基地以外的土地，都是附属基地，它是为住宅环境配套服务必需存有的土地，是从属于建筑物基地使用权的不可分离的部分。现代化住宅区除了矗立的多层和高层建筑物外，尚有优美的住宅环境和不可缺少的公用设施，如：绿地、公益性娱乐活动场所、道路、变电间、泵房、门卫室等。
附属基地的使用性质和用途是由住宅建筑物的居住质量决定的。附属基地的使用权只能为住宅小区内各建筑物基地使用权的共有人全体共有，并且按照房屋和土地不可分离的原则，住宅小区内，各建筑物区分所有人都是附属基地使用权人，每个区分所有人按其对建筑基地使用权拥有的面积，在附属基地面积中所占比例而享有一定份额。在住宅小区内基地使用权面积与土地使用权出让合同中载明的面积相等，在减去各大楼建筑物基地面积后，剩余部分构成了附属基地面积，房地产开发商在房屋峻工验收后办理的房地产权证上（俗称大产证），应当载明小区内建筑物基地面积和附属基地面积，。地产开发商出售转让房屋后，房地产管理部门向小区业主颁发的房地产权证上，也应当明示各区分所有人享有的建筑物基地使用权面积和分摊的附属基地使用权面积。
附属基地的用途取决于建筑物基地的需要，附属基地对建筑物基地有从属性和依附性，只能为各建筑物基地使用权人共有。因此房地产开发商在出售转让房屋的所有权和建筑物基地使用权时，已将包括建筑物基地和附属基地在内的土地使用权出让金、小区前期工程费用和住宅建筑的造价，以及公用配套设施费用摊入每一平方米的房屋销售价格之中。因此小区全体业主，是通过转让获得了附属基地使用权以及公用设施的所有权的共有权利的。如果房地产开发商保留了住宅建筑物以外的其他建筑物、附属物的所有权，则不得将其建筑费用、建筑物基地使用费用等摊入向业主销售的房屋价格之中，并且应当另行办理产权登记手续。房地产开发商据此也成为建筑物基地使用权和附属基地使用权的共有人，否则不得享有任何共有权利。
在房地产开发商向社会销售住宅房屋后，他们原来作为附属基地使用权和其他公用设施所有权主体的登记，应当变更为全体区分所有人共有。因此，无论是房地产开发商还是区分所有人在转让建筑物所有权时，必须将建筑物地基使用权以及附属基地使用权份额同时转让，而不得分割转让。
住宅小区的业主入住后，在附属基地上能否插建其他建筑物？显然这是可以的。首先，附属基地使用权人有权决定在附属基地上是否需要插建其他建筑物，如果经小区内业主大会绝大多数同意，是可以提出插建申请的。而国家作为土地所有权人，则无权提出插建要求。
如果国家以公共利益需要，如市政工程需要提前收回部分土地使用权则是合法的，但因此造成附属基地使用权共有人的损失必须予以补偿。实际上，这是国家行使公法上权力，但必须限于公共利益的需要，否则不得行使此项权力。
其次，插建必须取得规划行政部门批准。按照《上海市规划条例》第28条规定：“按照规划建成的地区和规划保留的旧区居住街坊、里弄、花园住宅、公寓，未经法定程序调整规划，不得拆除、插建、扩建（含加层）各类建筑”。插建还必须符合《上海市城市规划管理技术规定》所规定的建筑密度、建筑面积密度、建筑间距的要求，并取得建设工程规划许可证。再次，如果插建是转让土地使用权的，应签订土地使用权转让合同，向土地管理部门办理土地使用权变更登记。
一般来说，在住宅区内是很难插建大型建筑物的，但建造公用设施的客观要求总是不断增加的，这也是符合附属基地使用权性质和用途的，如新建停车库，游泳池，网球场等中小型体育健身活动场所。随着小区居民文化生活需求的多样化，增建插建文化活动场所是应当取得业主大会同意和规划部门批准的。
在住宅区附属基地上插建建筑物，只有基地使用权的共有人有权作出决定。原房地产开发商一经出售小区第一套房屋后，即不能单方面作出决定，如果还保留一定产权房屋，也只能作为附属基地共有人参加业主大会讨论和表决。
规划行政部门只能依照职权对基地使用权人提出的申请，依法定程序，作出建设工程的规划许可是否批准的决定，而不能将其颁发给无基地使用权的任何单位和个人。否则，基地使用权人,有权向行政部门要求撤销直至提起行政诉讼。当然基地使用权人也有权向侵权的单位或个人提起民事诉讼，行使物上请求权。
许多住宅小区的房屋，原属国家所有而租赁给居民使用的公房，现作为商品房出售给居民后，多数承租人已转变为所有人，原划拨土地使用权应转为出让土地使用权。住宅小区的土地使用规则应适用出让土地使用规则。在小区内的建筑面积只要登记在房地产部门的登记簿册上，取得层层所有权证的，应享有相应的建筑物基地使用权和附属基地使用权的共有份额。不能登记为不动产所有权的简易建筑物如停车棚、售货亭，应由原权利人和附属基地使用权人达成协议：或者转让给全体业主，给予原权利人一定补偿，由业主委员会交给物业公司经营管理；或者由原权利人承租附属基地使用权，向业主委员会交纳承租费用。如果该房屋不符合附属基地使用性质和用途，应当撤除。特别是有些所属街道或里委搭建的用于经营的房屋，作为附属基地使用权人的代表业主委员会有权要求收回基地使用权，基地使用权人享有的权利是物权性质的支配权和排他权，可以提起民事诉讼，要求排除妨害，返回原物，恢复原状。上海市人大常委会近年来制定的有关拆除违法建筑物的法规文件，也有利于化解这方面的民事纠纷。

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     三、屋项平台上的空间利用权
   
    小区范围内基地地表及其上下空间的所有权是属于国家的，随着土地使用权的出让，如果出让合同中无特别限制，其基地使用权及其基地上下空间利用权,应当为基地使用权人享有。在一定情况下，基地使用权人也可以保留基地使用权，而将基地上下空间的利用权转让给非基地使用权人享有。这种非土地所有权人和非土地使用权人享有的基地上下一定空间范围内的占有、使用、收益的权利称为空间利用权，空间利用权是从土地所有权或土地使用权中分离出来的；可以是具有独立性的用益物权，也可以是租赁性质的债权。作为物权性质的空间利用权一般期限较长，但不得超过土地使用权的出让年限，在期限内也可以再转让。作为债权性质的空间利用权按照我国合同法规定最长年限不得超过20年，当然可以续签，但应遵守债权规则。
从土地所有权、使用权中分离出来的上下空间利用权，可以存在于建筑基地的上下空间，也可以存在于附属基地上下空间，由于两者有许多共同特点，所以我们讨论的屋顶平台上的空间利用权利和地下空间利用权，当然适用于附属基地上下空间利用权，而建筑物基地上下空间的利用权更具有疑难性和代表性。
住宅区内的屋顶平台上是否可以加层扩建？这在理论上当然是可以的。
    首先，应当考察的是谁有权加层扩建？回答这个问题就涉及到屋顶平台的所有权、屋顶平台上的空间利用权和建筑基地使用权。在建筑物区分所有情况下，建筑物的屋顶、外墙和基地使用权是大楼全体区分所有人共有的，因此屋顶平台所有权、建筑物基地所用权与屋顶平台上的空间利用权的主体范围是一致的，只有经过大楼全体区分所有人共同意志的决定，才能向规划行政部门提出加层申请。
如果大楼在出售时，屋顶平台作为建筑面积出售或赠与给顶层楼面业主的，那么顶层楼面业主获得屋顶平台所有权和平台上的空间利用权，空间利用权人有权按平台性质和用途使用空间，如在平台上进行健身散步等活动，但是，如果利用平台空间进行加层，就不但涉及平台上空空间利用性质和范围，而且加层势必将建筑物重荷通过原大楼的承重结构传导到建筑基地，加重其荷载量，因此还应得到建筑物基地使用权共有人的同意并签订协议。
同样的是，如果建筑物基地使用权的共有人提出加层，也应取得屋顶平台所有人和屋顶平台空间利用权人同意并签订协议。如果大楼全体区分所有人在自己所有的平台上设立专有使用权，将平台使用权利转让给某些楼面居民或其他人的，那么平台的专有使用权人也只能按协议设定用途使用平台，如果需要利用平台加层扩建，也必须取得全体区分所有人的同意并另行签订协议。
其次，加层扩建必须向规划行政部门申请，取得建设工程规划许可证。加层扩建不能影响左邻右舍大楼的采光、通风等权利，如果不符合规划管理技术规定的要求，是不能取得建设工程规划许可批准的。
再次，加层所建房屋峻工验收后，房屋所有权应经房地产管理部门登记在册，并发给产权证。那么能否登记取得建筑物基地使用权？加层房屋经建筑物基地使用权共有人同意，所获得的是从建筑物基地使用权中分离出来的空间利用权，加层房屋所有权人不能参与建筑物基地使用权的分割，只能通过登记取得空间利用权。空间利用权人与建筑物基地使用权共有人通过协议可以设定物权性质的空间利用权，也可以设定债权性质的空间利用权。由于协议设定的权利内容不同，转让费用也不同，因而期限也不同。
  可以肯定，人们对基地空间利用权的需求将随着科技进步大大提高，加强对基地上空间权利的研究，也会拓展住宅小区的生存空间，提高居民的生活质量。

萧光

四、地下空间利用权
   
     在建筑物基地，或附属基地地表之下建造地下室或地下停车库，是对基地地下空间的利用。房地产开发商在签订土地使用权出让合同中，未受到土地所有权人对地上地下空间开发的限制，即得到地表上下空间的利用权。房地产开发商为建造地下室或地下停车库，在向规划部门申请取得建设工程规划许可证后，地下空间利用权已经从基地使用权中分离出来，这是土地使用权人行使处分权的结果，并得到规划行政部门批准。
在房地产开发商建造的地上建筑和地下建筑峻工验收后，取得房地产登记和产权证书时，既取得了建筑物的基地使用权，也取得了地下建筑物的空间利用权。这种分离独立已经为法律承认而固定化。由于已获得登记公示，因此建筑物基地使用权和地下空间利用权都具有独立的物权效力。房地产开发商在销售时，可以将地上建筑物和地下建筑物一起转让给大楼全体区分所有人，也可以分别转让，即保留地下建筑物的所有权及其空间利用权，或者将其转让给小区全体业主，无论怎样转让，都应当对原登记作变更登记。
  一般来说，住宅区内的地下室、地下停车库是非经营性质的，它是为小区居民停车或居住方便服务的公用配套设施，可以将其建造费用摊入向小区全体业主出售的房屋价格之中。因此，地下建筑的所有权和空间利用权应归属小区全体业主共有，然后交由物业公司管理，向车主出租车位，收取停车费，在扣除管理费后，收益归业主委员会，专款用于地下建筑物的维修基金。如果房地产开发商保留地下停车库的所有权和空间利用权，也只能以福利价向车主收费，其收费标价应低于向社会开放的停车车位的经营价格。
  应当注意的是，由于地下空间范围是有深度的，因此地下空间利用权的客体只能是特定范围的空间，在特定空间范围内，空间利用权人可以行使排他的支配权，在特定范围以外的地下空间，仍应归属建筑物基地使用权人。

萧光

           郑州市规划局违法违规，不仅无视开发商盛和公司在没有用地规划许可证的情况下，违法取得土地证的违法事实，而且违法违规，为其补发了用地规划许

可证，而且瞒着厉害关系人，偷偷的将小区绿地变更规划，将小区绿地变更为住宅用地，严重侵害了小区业主的合法权利。

      郑州市规划局违法违规颁发给开发商的用地规划许可证，被河南省建设厅依法撤销。

     可以想见，若非开发商盛和公司使用了行贿手段，规划局执法人员会甘愿冒着违法违规的风险，为开发商作无私的贡献吗？？？？？？、

萧光

     希望郑州市自然资源规划局党组，抓住此一典型的官商勾结，侵害人民群众合法权益的”一条龙”腐败的典型案例，举一反三，认真总结教训，对涉案人员的受贿

行为严格查处，绝不姑息养奸。否则后患无穷---------------------！

萧光

        郑州市自然资源规划局吴江涛局长：
      
         

   贵局工作人员官商勾结，违法行政，给开发商河南省盛和置业发展有限公司颁发了土地证，用地规划许可证，导致开发商理直气壮的侵害燕风小区绿地，给该小区造成近三十万元的经济损失，一名业主阻拦开发商毁坏绿地，被开发商雇请的保安打伤头部，送医院抢救无效后死亡的严重后果。



   贵局违法违规，颁发给开发商的土地证，建设用地规划许可证，已经被河南省高级法院，河南省建设厅依法撤销。

  

   此行政诉讼案件，连累郑州市政府背了黑锅。郑州市政府为此发出通报，要求追究有关工作人员的败诉责任。但通报要求至今没有得到落实，贵局的违法违规的工作人员，至今逍遥法外。
  


    贵局养虎遗患的做法，助长了官商勾结利益联盟的嚣张气焰。在贵局有关人员的支持下，开发商不断缠讼，不断试探法律底线。在贵局牛坤处长的幕后支持下，开发商曾经在2017年将贵局告上法院，要求贵局将燕风小区属于业主使用权的小区中心花园绿地过户到自己名下。并且采用颠倒事实的手段，获得郑州市金水区法院，郑州市中级法院的支持，判决贵局败诉。



    2022年，开发商再次将贵局告上法院，要求河南省高院支持自己的违法主张，将小区绿地过户到自己名下，在贵局的努力和小区业主的支持下，开发商的阴谋未能得逞，其诉讼请求被河南省高院驳回。

  

    开发商盛和公司为什么会如此气焰嚣张，不断缠诉，若其背后没有贵局有关人员的支持，为其出谋划策。他自己是决不会有如此吃天的胆量的，所以，内鬼不除，养虎遗患，必然会后患无穷。



   对于如此事实清楚，证据确凿的行政败诉案件，贵局需要高度重视，再不能养虎遗患了，必须对此行政败诉案件所暴露出来的官商勾结，一条龙腐败问题，给与认真查处。且燕风小区付出了巨大经济损失和一条人命的代价，也是决不会对此善罢甘休的。

   

我在郑州市政府“心通桥”网站，以 ”郑国用（2003）字第 0364 号土地证撤销了吗”为标题，对此行政败诉案件进行了深入剖析，贵局可以参考------！

                    

          以上问题，切盼贵局认真处理！

萧光

  
房地产开发商采用官商勾结，改变土地规划，侵占住宅小区绿地的案件，在郑州市已经是发生了多起了。仅有燕风小区获胜，其原因主要是：

    1.开发商不配合业主的取证工作，业主取证困难。

   2.小区业主人心不齐，起诉后被开发商的分化瓦解公关手段打败，撤回了起诉

      燕凤小区住有多家省直机关的业主，他们懂法律。懂的国家政策，更知道依法维权，面对开发商的威胁和利诱。他们根本不吃开发商那一套。这就注定了开发商的必然败局---------！

  房地产业界有种说法和共识，那就是对回民小区不侵占，对政府机关干部小区不侵占。开发商盛和公司尽管使用了多种卑鄙手段。干扰业主的起诉工作。但仍然
在燕凤小区败走麦城，连续败诉，是有着特定的，其他小区业主不具备的原因的。也是开发商违反业界常识的结果-----------------！

萧光

凡是有权利的地方都需要有监督，有权必有责、用权受监督：
           
    《习近平关于坚持和完善党和国家监督体系论述摘编》之一
“权力导致腐败，绝对权力导致绝对腐败。

”如果权力没有约束，结果必然是这样。各级领导干部都要牢记，任何人都没有法律之外的绝对权力，任何人行使权力都必须为人民服务、对人民负责并自觉接受人民监督。
      加强对权力运行的制约和监督，会影响到领导干部的舒适度。问题是，领导干部手中的权力都是党和人民赋予的，领导干部使用权力，使用得对不对，使用得好不好，当然要接受党和人民监督。
  不想接受监督的人，不能自觉接受监督的人，觉得接受党和人民监督很不舒服的人，就不具备领导干部的起码素质。
    只有让人民监督权力、让权力在阳光下运行，做到依法行政，才能更好把政府职能转变过来。要推进法治政府建设，坚持用制度管权管事管人，完善政务公开制度，做到有权必有责、用权受监督、违法要追究。
   
所有领导干部都要牢记，一切权力必须有边界、受监督，决不能越界、越轨。要加强党章及其他党内法规的学习，心存敬畏，手握戒尺，“吾日三省吾身”，使守纪律成为浸在骨子里、融在血液中的自觉修养。各级党委要根据形势发展需要完善纪律规定，并抓好贯彻执行，真正做到执纪必严、违纪必究。

萧光

                               人民群众呼喊阳光法案
      
                 中央纪委副书记刘锡荣在谈到对官员监督存在的问题时认为：

“上级监督下级太远，同级监督同级太软，下级监督上级太难，组织监督时间太短，纪委监督为时太晚。
   
凡此种种，都说明立法机构的主动作为，在缩减官员灰色隐私空间上大有可为。

   ”世界各国反腐经验表明，领导干部财产若不向公众公开，廉政监督将可能成为一句空话。如果财产申报制度比较完善，将官员申报的财产对外公开，可以设想，一旦有干部出现正当收入与消费水平严重不符的情况，相关部门就可以立即要求申报人作出解释，这样或许可以使不少腐败官员悬崖勒马。

   官员隐私涉及范围很广，而中国的法律并无清晰明确的界定，一直局限于纪律层面，没有上升至法律层面，以至于在2006年，某省会城市的市民表示“非常想知道市长的年收入”时，该市法制局长却表示：“市长的年收入属于个人隐私，无须向社会公众公开”

萧光

      权力是把“双刃剑”，用得好可以为民造福，反之，用得不好或滥用就会滋生腐败，危害党和人民事业。

所有腐败案件都有一个量变到质变、小错到大错的过程，一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。所以，权力必须接受制约和监督。

萧光

                     权力失去监督。必然导致腐败

有权必有责，用权受监督，侵权要赔偿。任何健全的管理体制都需要政府的监督，人民的监督，这是规范的做法。
   监督是对权力的一种约束，也是一个政府规范化和持续化的一个基本要求，所以失去监督的权力必然导致腐败。

萧光

互联网上有个段子，说明我们的监管环节不到位的情况：
  
           当今反腐，一靠情妇反目，二靠子女跋扈，三靠名表外露，四靠小偷入户，五靠垮桥倒屋，六靠内讧悔悟，七靠意外炫富，唯独难见监管部门查处。
  虽然是段子，但也说明了一些情况，在一些关键环节，高发环节，许多监管都熟视无睹，形同虚设，一些问题路人皆知，监管部门却视而不见，不知问题出在何处。