9月郑州房价很纠结 数据打架有说涨有说降

近日，国家统计局和郑州市房管局先后发布了9月份郑州房价信息。 令投资者和消费者迷惑的是，尽管统计部门今年对房价统计进行了改革，也用了房管部门提供的网签数据，但两部门算出来的结果，却仍然不一样，且方向相反：前者说9月份郑州房价相比8月份涨了0.2%，后者说降了74元。

制图/方毅夫

河南商报记者王俊伟

近日，国家统计局和郑州市房管局先后发布了9月份郑州房价信息。

令投资者和消费者迷惑的是，尽管统计部门今年对房价统计进行了改革，也用了房管部门提供的网签数据，但两部门算出来的结果，却仍然不一样，且方向相反：前者说9月份郑州房价相比8月份涨了0.2%，后者说降了74元。

9月郑州房价到底涨了还是跌了？投资者、消费者究竟该如何判断并作出抉择？

一周内两部门发布

两个迥异的房价信息

10月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格指数，其中显示，郑州市9月份新建商品住宅价格指数环比100.2，即较之8月份上涨了0.2个百分点。

按国家统计局郑州调查队相关人士的评价，这个数是“涨幅不高，排名靠前”。

然而紧接着在23日，郑州市住房保障和房地产管理局公布的9月份郑房指数却显示，9月份郑州市区商品住宅销售均价为6549元/平方米，比上个月降了74元。

一“升”一“降”，一周时间内，公布的同样是郑州9月份商品住宅价格，对比反差却如此明显。

“是的，我们公布的价格是下降了，他们（国家统计局）公布的数据仍然是上涨的，而且涨幅还比较靠前。”郑州市住房保障和房地产管理局政策调研处主任白天也注意到了这两个数据的差异。

当前，正值楼市政策和开发商“较劲”的紧要关口，部分城市房价甚至出现明显下调，已引发退房纠纷……这样的背景下，想在郑州购房的投资者和普通消费者，自然非常关注价格变动信息。他们，该如何理解这两个方向相反的数据，从而作出自己的投资、消费决策？

今年起两部门不是都用了“网签”数据吗？

统计部门与房管部门数据“打架”，已不是新鲜事。在2011年之前就一直存在，且常常被网友拿出来说事儿。

当时，统计部门的数据来自对市场的“抽样调查”，数据一般由房地产企业自行上报。这样得出的数据被认为已经严重背离市场真实，于是从2011年起，统计部门对住宅销售价格指数的统计进行改革，不再使用“抽样调查”数据，改为和房管部门一样，使用房管部门提供的“网签数据”。

所谓“网签数据”，指的是房屋买卖双方签订购房合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，然后得到一个网签号，可以通过这个号在网上查询成交价格，该数据就是网签数据。

排除“阴阳合同”、房地产企业“买房送装修”等不反映在合同价格上的让利，“网签数据”无疑已经是最接近楼市价格真相的数据了。

统计部门在解释改革原因时也说：“网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况，包含了地址、楼层、价格和金额等详细信息，有助于价格指数的计算。”

商报记者两日内先后采访到的郑州调查队和郑州房管局也都称：两部门用的都是“全部”网签数据，房管局将网签数据给郑州调查队，郑州调查队再提交给国家统计局。

既然数据来源已经取得统一，为何最后公布的数据结果却出现“一涨一降”的反差？

“简单说，就是因为计算方法不一样”

昨日，郑州市住房保障和房地产管理局政策调研室主任白天回答了市民的疑惑。

他说：“统计部门和房管局用的数据来源、统计口径是完全一样的，但计算方法是不一样的。”

房管局的算法：简单地说，房管局用的是算术平均数，也就是用销售总价除以销售总面积，得出每平方米商品住宅的单价，就是一种简单的平均。

国家统计局的算法：国家统计局用的是加权平均，也就是要考虑不同类型房屋在“新建商品住宅价格指数”中的权重，有的权重占得大些，有的小一点，最后才能得出一个“指数”。

说起“权重”，不得不提及“经济适用房”。

因为不管是房管局还是统计局，公布的“商品住宅价格”和“新建商品住宅价格指数”的计算中，都包含了经济适用房。

白天介绍，按照住建部的定义，经济适用房是保障性质的商品住房，也同样要进行备案、上网，网签数据里包含经济适用住房。

所以，按照房管局的计算方法，如果哪个月经济适用房销售得比较多，势必会对全市的平均价格产生较明显的影响。为了减少该因素对数据造成的波动，统计部门想了个办法：按照上一年度各地经济适用房的销售比重，在商品住宅销售价格指数里为其设了一个权重，而这个权重是不会轻易修改的。

换句话说，仅经济适用房这一项，在两个部门的数据中，就产生着不同分量的影响。

另外，郑州调查队相关人士介绍，郑州市“新建商品住宅价格指数”并不是由国家统计局郑州调查队计算出来的，而是由国家统计局根据郑州调查队提交的数据进行计算的，目的是为了保证70个大中城市每个城市都能有一个统一的计算标准和尺度。

“指数”计算方法保密

国家统计局昨日介绍，各类住宅销售价格指数由国家统计局统一编制，其中，新建住宅分保障性住房和新建商品住宅2个类别，而新建商品住宅类别又细分为90平方米及以下、90~144平方米、144平方米以上3个基本分类。

郑州调查队相关人士解释，要想得出新建商品住宅销售价格月度环比指数，得先计算这3个基本分类的月度环比指数，然后再根据各自的权重，并综合考虑房屋位置、结构、朝向等多种影响价格的因素，最后确定。

至于这3个基本分类（含保障性住房）的月度环比指数，国家统计局介绍说，其基本计算步骤是这样的：一是计算各项目各基本分类本月与上月的平均价格（通过将各项目各基本分类本月和上月的销售金额与销售面积相比得到）。二是计算各项目各基本分类的月度环比指数（是各项目各基本分类本月平均价格与上月平均价格之比）。三是计算全市各基本分类月度环比指数（分别利用月度销售面积和金额作为权数计算两个加权平均数后再简单平均得出）。

据透露，为了保证各城市的价格指数计算标准和尺度统一，以及保证数据不受地方政府干扰，国家统计局并没有让这70个大中城市知道具体、详细的计算方法。也就是说，最详细的计算方法，只有国家统计局知道。

从两个部门对商品住宅、新建商品住宅价格指数的计算方法看，两部门的数据将来也必然会继续出现不一致的情况。总的来说，房管部门当月的数据更直观一些，而统计部门计算出来的指数则更有助于判断长期趋势。

对于房屋的投资者和消费者，要判断房价走势，两个部门的数据最好都看看，而且最好还要多观察几个月。