关于物业费收费问题

cah600790

处理中

郑州市地税局

工作时间

21366小时:27分钟

你好，我是佳亿花园的住户，该小区位于东明路45号，佳亿花园的物业管理是郑州市嘉亿物业管理有限公司负责。佳亿花园至少从2006年开始起，物业对住户的物业费收取以及捆绑代收费的电费收取从未开具发票，而且拒不开发票。
请问：物业公司收取物业管理服务费用是否应开具发票？物业公司强制要求代收电费要和物业费捆绑收费，我们该向那个部门索要电费发票？是不是应该由代收电费的物业公司统一负责代业主向供电收费部门索要发票？然后并发给每位业主？物业公司从来没有开具过任何收费的发票？是否涉嫌偷税漏税？强烈建议地税局介入了解。

郑州地税

尊敬的网民朋友：
    您好！您反映的问题我们已经收到，尽快给您回复。


                                                  郑州市地税局
                                                   2012.8.13

cah600790

另外，物业每年收取地下停车场照明费120元，是否也应该开具发票？谢谢

cah600790

如果物业公司拒不开具发票，我们是否有权拒绝支付物业公司的缴费要求？直至物业公司开具发票后，我们再缴费？我们总不能明知可能偷税漏税而纵容这种恶劣行径吧？

郑州地税

尊敬的网民朋友：
    我局接到关于“郑州市嘉亿物业管理有限公司收费不开票问题的举报”后非常重视，立即委派管城区局派人到佳亿花园对住户进行调查了解，现将有关情况说明如下：
    一、郑州市嘉亿物业管理有限公司的基本情况：
    郑州市嘉亿物业管理有限公司税务登记日期2011年05月12日，注册地址：郑州市管城区东明路45号院5号楼东2单元1层。法定代表人：王俊杰。
    二、调查的情况：
    该企业2011年08月03日办理发票领购手续，现在使用的是通用有奖定额发票，月限购金额35000元。2011年08月至2011年12月领购发票175000元。2012年01月至2012年07月领购发票245000元。2011年06月01日至2011年12月31日缴纳营业税15207.76元、2012年01月01日至2012年07月31日缴纳营业税18805.85元。
    我局在调查中没有了解到举报所反映的情况。随后，在对郑州市嘉亿物业管理有限公司财务人员的约谈中，该公司财务人员反映没有收费不开票的问题。调查人员对该公司有关财务资料进行了检查，没有发现税收异常情况。      
    三、根据目前掌握的情况，举报所反映的问题无法落实、查无实据。另外，电费发票属国税管理，对于举报反映的代收的电费未开具发票，地税局无权处理。
    最后，感谢您对地税工作的关心、支持！

                                            郑州市地税局
                                             2012.8.24                              

cah600790

哦？？？？

cah600790

郑州地税 发表于 2012-8-24 11:31 static/image/common/back.gif
尊敬的网民朋友：
    我局接到关于“郑州市嘉亿物业管理有限公司收费不开票问题的举报”后非常重视，立即 ...

谢谢，非常感谢。

cah600790

   据贵局的回复：该企业是2011年5月12日办理的税务登记的！该企业是2011年8月03日办理发票领购的！2011年08月至2011年12月领购发票175000元！
   那么我的问题是：
   1、2011年5月12日以前，也就是该企业未办理税务登记之前，该企业可以收取物业管理服务费吗？这样的收费合理吗？
   2、根据物业公司开具给我的2010年7月15日的收据显示：物业费按照0.87元/㎡/月，监控设施维护费0.05元/㎡/月，合计0.92元/㎡/月。【这里暂且不说该收费标准是否合理合法，郑州市物价局和管城区发展改革和统计局正在依法检查，只是作为一个估算的依据。】
     佳亿花园2号楼共计4个单元，每个单元一梯两户，底层为商业。每个单元为22户。其中三室两厅135平方米左右11户，每个季度的每户物业费大概298.8元/3月；二室两厅108平方米左右11户，每个季度的每户物业费大概298.8元/3月。则，计算可得：2号楼在2011年物业收费=（298.8+373.5）*11*4*4=118324.8元。按照收取率是80%折算【物价局核查时，物业公司告知收缴率为80%，而且是在这个计算标准又上涨20%后的收费情况】，则实收=118324.8*0.8=94659.84元。
     佳亿花园现有住户：351户。其中2号楼为44户，仅占12.5%，且2号楼的户型面积较小，那么2号楼的物业费已经超过了物业公司2011年领购发票175000元的50%，请问，这些数字难道不值得细细推敲吗？
3、我是2006年签订的物业管理协议，佳亿花园共计6栋住宅楼，而且我入住的2号楼是佳亿花园最晚交房的一栋楼，也就是说，物业公司收取物业费的时间更早，该企业办理税务登记证的时间如此靠后，这样前后无法印证的经营行为，难道不值得稽查吗？
4、作为佳亿花园的住户，作为公民，我非常关心管理我的物业公司是否诚信经营、守法经营！
5、这几年来，物业公司在履行双方签订的前期物业管理协议以及其他的服务承诺的不作为，而且至少是对我的收费从未开过发票！！这是事实！！！
���

cah600790

等，，，，等，，，，，急等得到回复

郑州地税

尊敬的网民朋友：
    您反映的问题我们已经转办相关部门调查，请耐心等候。感谢您对地税工作的理解和支持！

                                              郑州市地税局
                                              2012.9.4

cah600790

郑州地税 发表于 2012-9-4 10:33 static/image/common/back.gif
尊敬的网民朋友：
    您反映的问题我们已经转办相关部门调查，请耐心等候。感谢您对地税工作的理解和支持 ...

还有，请问，如果我需要查询该企业的税务登记证情况以及领购发票的情况，我需要到什么地方，持什么证件可以查询打印我需要的资料呢？

郑州地税

尊敬的网民朋友：
    根据您反映的情况，我们组织人员对郑州市嘉亿物业管理有限公司物业收费问题进行了进一步调查，现将有关情况说明如下：
    一、调查开展情况：
    我们在接到问题反映后，立即开会研究制定了详细的调查方案，并委派相关区局迅速成立了8人参加的4个调查小组，再次对该公司的经营情况进行详细核查。
    第一组：负责调查该公司经营情况及变化，包括经营范围、收费项目等，调查该公司自成立以来工商登记、税务登记办理及变更情况。
    第二组；负责实地走访部分业主，调查、了解、察看物业公司收取物业管理费的标准，以及收取物业管理费所开具的票据，业主索取发票的情况。
    第三组：负责检查该公司所有账目。期限2007年08月01日至2012年07月31日，涉及有关账簿、凭证、财务报表、银行对账单等，并现场从该单位电脑中提取物业收费资料进行核查。
    第四组；负责从地税新老征管系统调取该公司发票领购情况、纳税情况，并与调查情况进行比对分析。
    二、调查实际情况：                                                                                      
    1、该公司成立时间、经营情况：该公司成立于2002年7月26日，2007.7.31由金水区地税局转入我局；经营范围：物业管理。
    该公司从金水地税局转来后重新办理了税务登记，随即纳入原郑州市地税局征管系统管理，2011.5.12日纳入新的河南省地税局征管系统管理（上次回复所述登记时间即河南省地税局新系统中所显示的时间，通过投诉人反馈的信息，我们组织人员从原郑州市地税局征管系统中查取了该公司2007年08月01日以来的有关税务资料）。
    2、该公司应缴纳地方税收：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、代扣个人所得税、印花税、企业所得税（核定应税所得率征收）。
    3、发票使用情况：该公司使用的是通用有奖定额发票。
    4、收费项目及标准：该公司缴纳地税的收入主要分为物业管理费收入（含收取的摄像头费0.05元/月/平方）、代收的车位费收入。现收费标准：高层0.92元/月/平方、多层0.37元/月/平方。（注：2012年4月开始，收费标准改为高层1.09元/月/平方、多层0.43元/月/平方，收取了部分业主物业费，后因部分业主反对又退回）
    5、检查情况：
    该公司管理的佳亿花园小区现有高层3栋（分为1号、2号、3号楼）、多层3栋(分为4号、5号、6号楼），共有住户347户加上商业网点24户总计为371户。以投诉人所举2号楼2011年经营及纳税情况为例：该楼共12层，135.36平方40套、108.29平方套40套、83.864平方4套、92.01平方4套，总面积10449.50平方。2011年该公司按0.92元/平方收取物业费(物业管理费0.87元/月/平方、摄像头费0.05元/月/平方)。据此推算，2011年应收物业管理费115362.48元、按住户缴费率80%计算可收92289.98元、实际收费112515.90元。
    该公司缴纳地税的收入主要分为物业管理费收入（含收取的摄像头费）、代收的车位费收入。从检查期限2007年08月01日至2012年07月31日的情况看，该公司开具发票收入和未开具发票收入均按规定缴纳了有关税收（印花税除外），没有发现其他偷、漏税行为。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第59条规定，税务机关有责任为被检查人保守秘密。详细检查底稿留存税务机关备查，投诉人如有需要可联系查询（联系电话66218546）。
    三、调查发现问题
    1.检查发现，该公司2007年08月01日至2012年07月31日少缴印花税656.90元。
    2. 在收取物业管理费时存在不主动提供发票的行为，涉嫌未按规定开具发票。
    四、处理意见、建议：
    对检查中发现的问题，我们按规定对该公司法人代表及财务负责人进行了税务约谈，制作了纳税评估报告。
    1.责令该公司补缴少缴纳的印花税656.90元，并处以一倍罚款，按规定加收滞纳金。
    2.对在收取物业管理费时存在不主动提供发票的行为处1000元罚款。
    3.建议该企业选择使用机打发票。
    4.电费收取及开票情况由国税部门查处。
    另外，根据国税发[2008]93号《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》规定，税务机关对下列单位和个人依照法律、法规规定，申请对纳税人涉税保密信息进行的查询应在职责范围内予以支持。具体包括：
     （一）人民法院、人民检察院和公安机关根据法律规定进行的办案查询；
     （二）纳税人对自身涉税信息的查询；
     （三）抵押权人、质权人请求税务机关提供纳税人欠税有关情况的查询。
    除以上规定以外的单位或个人，不能查询企业的税务登记证情况以及领购发票发票。
    最后，感谢您对地税工作的理解和支持！


                                         郑州市地税局
                                        2012年09月06日

cah600790

郑州地税 发表于 2012-9-6 09:37 static/image/common/back.gif
尊敬的网民朋友：
    根据您反映的情况，我们组织人员对郑州市嘉亿物业管理有限公司物业收费问题进行了进 ...

谢谢贵局的查处反馈。地税局的工作态度、工作作风让我对政府又有了一些信任和温暖的感觉。但是我还有一些疑问：1、调查所说：“代收的车位费收入”，代谁收？收了多少？是否应开具发票？2、小区广告收入去了哪里？收了多少？是否有开具发票？3、临街商铺的物业费收入又去了哪里？4、经咨询供电公司得知，佳亿花园为总表供电，根本就不是什么代收代缴，区内是物业公司自行管理自行抄表自行收费，即便是国税管理，这一块的收入帐薄总是有的吧？5、2007年10月1日至2010年9月30日之间的2号楼的物业管理费账目是如何反映的呢？发票开给谁了呢？

cah600790

    另，佳亿花园总建筑面积46000平方米，三栋高层约30000平方米，三栋多层约12000平方米，临街商铺约4000平方米。地下车位200个，地面车位40个。
1、据贵局的调查得知：现收费标准：高层0.92元/月/平方、多层0.37元/月/平方。
则住户的每年物业费约为：（0.92*30000+0.37*12000）*12=384480元
2、临街商铺的物业费约为1.7元/月/平方。
则商铺的每年物业费约为：1.7*4000*12=81600元。
3、地下停车位140元/月/个，地下停车位的清洁费10元/月/个，地面停车位5元/天/个。
则停车位的每年物业费约为：（140+10）*12*200+5*30*12*40=43200元。
4、 据贵局告知：现在使用的是通用有奖定额发票，月限购金额35000元，则每年最多领购发票35000*12=420000元。
5、 上述前三项相加得出：384480+81600+43200=509280元。远远远远超出420000元的发票额。而且，这些费用还没有计入小区内院内、电梯内外、公告栏上、住户的门上、地下车库的墙上的广告牌广告收入，还没有计入经常锣鼓喧天吵死人的小区广场上被占用做推销的场地租用收入。【根据2012年9月8日物业张贴的《致小区全体业主的一封信》告知，每月收入约45000元，每年收入约为45000*12=540000元。这还是物业公司单方面自己做账自己公告无第三人审计的情况呢！】
6、  还有，佳亿花园的物业收费是一次缴纳一个季度的物业费。根据物价局2012年7月的调查得知：截止目前已有282户按照新标准交纳物业费，占业主总数的80％。也就是说，这次缴费的282户业主，已经在2012年7月26日以前一次性支付了7月、8月、9月的物业公司单方面调高的物业费【上调20%】。
则新增物业收入约为：（0.92*30000+0.37*12000）*3*20%*282/347=15900元。也就是说，截止2012年7月，物业公司已经收取业主物业费【按照实际收取率112515.9/115362.48=97.5%计算】

约为：（0.92*30000+0.37*12000）*9*97.5%+15900=297051元。
但是根据贵局的调查，物业公司2012年01月至2012年07月领购发票245000元。仅仅是住户的物业费收入就不足以开发票，更不要提停车位收费、广告收费、广场租用收费、临街商铺物业费了！！数据差距如此悬殊，究竟是为何？我非常想信任物业公司，我非常想得到“嘉亿物业公司是个守法诚信经营的企业”的答案，可是，这些数据让我如何相信物业公司呢？

7、贵局调查告知：从检查期限2007年08月01日至2012年07月31日的情况看，该公司开具发票收入和未开具发票收入均按规定缴纳了有关税收（印花税除外），没有发现其他偷、漏税行为。【根据2012年9月8日物业张贴的《致小区全体业主的一封信》告知，每月税费3600元，每年应税收入约为3600*12/5%=864000元。这还是物业公司单方面自己做账自己公告无第三人审计的情况呢！】请问，我们是否可以知道：该企业应纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、代扣个人所得税、印花税、企业所得税分别为多少？该企业实际收入是多少？？

8、贵局调查告知：物业公司2012年01月01日至2012年07月31日缴纳营业税18805.85元。如果营业税按照营业收入额的5%征收的话，那就意味着物业公司截至2012年7月31日收入为18805.85/0.05%=376117元。开具发票就是依法缴税，不开发票的话，是通过什么途径征税缴税的呢？？

cah600790

2012年9月8日，嘉亿物业公司在小区门岗玻璃上贴出《致小区全体业主的一封信》，其中述及：物业费收入每月约为40000余元，收入其他杂费月均5000余元。每月支出税费3600元【2012年度平均数据，有财务数据为证】（则估算截止2012年7月31日税费=3600*7=25200元）。请地税局对照物业公司的数据和贵局检查的数据相印证后，公告结论。谢谢

cah600790

2012年9月8日，嘉亿物业公司在小区门岗玻璃上贴出《致小区全体业主的一封信》，其中述及：物业费收入每月约为40000余元，收入其他杂费月均5000余元。每月支出税费3600元【2012年度平均数据，有财务数据为证】（则估算截止2012年7月31日税费=3600*7=25200元）。请地税局对照物业公司的数据和贵局检查的数据相印证后，公告结论。谢谢

郑州地税

尊敬的网民朋友：
    您反映的问题我们已经转办相关部门调查，尽快给您回复。


                                              郑州市地税局
                                              2012.9.11