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由河南圣鸿置业有限公司开发的“翠园•熙和苑”项目，位于金水区金水区冠军路北、金杯路东,项目于2017年12月办理预售许可证，编号为：4177。
按照《郑州市商品房预售款监管办法》第三条规定“本办法所称商品房预售款，是指预售人依法将其开发的商品房，在获得预售许可后竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。”该项规定明确了应由预购人按照合同约定支付款项。“按合同约定”是保障房产交易安全的重要基础。同时，我市现行的《商品房买卖合同》中，已明确约定了销售项目的监管银行及监管账户信息。预购人是否按照“合同约定”将购房款交至监管账户是保障资金安全的重要前提。即“预购人交款时，就应按照合同约定交到监管账户”。通过调查发现，该项目在网签《商品房买卖合同》之前，购买人就已经向河南圣鸿置业有限公司交纳了购房款，在随后的3个月至半年的时间里才陆续拿到《商品房买卖合同》。无法实现“预购人按合同约定支付款项”的规定，这给后续预售款监管带来很大困难。
《郑州市商品房预售款监管办法》第十条规定“预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款帐号直接划入”。
该项规定明确了按揭贷款银行应将贷款直接存入监管账户。但通过查阅该项目预购人与按揭贷款银行签订的《借款合同》发现，在预购人（贷款人）与预售人签订的《借款合同》中，并未将监管账户约定为按揭贷款的回款账户，而是约定将按揭贷款存入预售人在按揭贷款银行设立的另一个回款账户，因此出现了应存入监管账户的规定与预购人、预售人双方约定的收存账户不一致得情况。同时按揭贷款银行也未按照《郑州市商品房预售款监管办法》的相关规定将按揭贷款直接划入监管账户。
针对河南圣鸿置业有限公司开发的“翠园•熙和苑”项目预售款监管存在的问题，我局监管科室分别于2018年1月至2020年6月依据《郑州市商品房预售款监管办法》第四条“核实预售人在预售款收支方面的异常行为”的规定及河南圣鸿置业有限公司与监管银行华夏银行郑州九如路支行签订的《监管协议》向监管银行和河南圣鸿置业有限公司下达8批次《郑州市商品房预售款监管督办函》。根据该项目监理机构提供的工程进度证明显示该项目已完成主体工程封顶，根据监管银行回复及调阅公司财务支付凭证显示：该项目(预售许可证号：4177）目前已投入资金88521万元(含工程建设支出，税费支出，贷款本息支出）。
进入2020年第二季度以来，随着针对河南圣鸿置业有限公司“翠园”项目的投诉增加，我局监管科室会同监管银行对河南圣鸿置业有限公司进行了多次约谈，要求该公司严格按照《郑州市商品房预售款监管办法》认真履行《监管协议》规定的义务。在下一步工作中，监管部门会配合监管银行进一步强化后续资金的监管，按照《郑州市商品房预售款监管办法》之规定向上级主管部门通报河南圣鸿置业有限公司“翠园”项目违规情况，向按揭贷款银行存在的违规行为通报上级主管银行。 |
发表于 2020-8-18 10:52:00
