珠江荣景全体业主禁止开发商出售属于全体业主的配套公共 [复制链接]

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发表于 2015-9-30 17:06:47 |只看该作者 |倒序浏览

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郑州市房管局

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珠江置业违法出售政府投资配套停车位和幼儿园非法获利8320万元！  一，珠江荣景总体规划地下车位610个，售楼部声称每个车位12万元，已经全部售完，开发商郑州珠江置业有限公司获利7320万元。幼儿园出售给小天鹅1000万元。合计8320万元。珠江荣景全体业主禁止开发商出售属于全体业主的配套公共设施。
法律依据：
   1，根据“物权法定”的原则，目前的人防工程都没有办理所有权登记。由于人防工程没有进行产权登记，建设单位的擅自“出售”行为是得不到法律保护的，根据2003年1月1日起施行的建设部《经济适用住房价格管理办法》中规定：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。由此可以看出：属于经济适用房公共配套设施的幼儿园的产权应归全体业主共同所有，因为业主买房时价格中包含有公共配套设施的建设成本，有限的产权是缘于土地的划拨，只是在转让时有所限制，笔者认为：其完全适用《物权法》的相关规定，业主们可以依法维护自己的合法权益，政府应该在实体上、程序上依法行政，把保障性住房建设的惠民政策落到实处。惠济区教体育局应该加强配套设施的产权管理，将配套设施建设纳入土地一级开发的基础设施中，同时争取从土地有偿使用收入中拿出一定比例用于配套教育设施的建设；研究制定相关政策，明确经济适用房小区配套建设的中小学原则上由公办学校承担小区内义务教育工作。
2，根据郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号第四十条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。经济适用房土地是政府免费划拨的，珠江荣景配套地下车位610个，地上车位443个，所有权归全体业主。
3，《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》实施办法第十一条　政府投资建设的学校、幼儿园的验收工作按照《郑州市建设项目竣工验收规定》执行。验收合格后，交付教育行政主管部门使用。社会力量投资建设的中小学校、幼儿园，由举办人组织验收，政府部门应当参与。珠江荣景小区配套基础设施由郑州是政府投资建设，应交由教育行政主管部门举办。
4，根据郑州市物价局政策法规，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。
  5，根据建设工程规划许可证-郑规建字第【410*******29151】号，根据郑州市人民政府文件政政函【2011】54号和【2010】021号规定规划，珠江荣景小区有规划配套公立幼儿园。

   二，如果珠江置业还是不交出珠江荣景配套幼儿园，郑州市房管局完全有责任向开发商发起公益诉讼，或者向郑州市政府打报告说明情况，要求上一级政府按照郑州市经济适用房管理办法执行督办。前珠江荣景已经交房一年多，幼儿园至今荒废，1000万元已经出售给小天鹅，2014年已经打出招生广告。
根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号第四十条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
   珠江荣景小区土地由政府免费划拨，规划幼儿园由郑州市政府同意规划设计，经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。政府划拨的土地，珠江荣景配套基础设施建设费用由郑州市政府承担。小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。

郑州市物价局政策法规处相关工作人员说，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。“十二五”期间，国家将加大保障性用房的建设力度，将要建设3600万套；这是民生之福音，但随之而来的相关制度建设、产权归属等必将成为关注的热点。业主们如何维护自己的合法权益？
这是新的形势下出现的新问题，笔者查了相关资料：
《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十六条：下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
这是《物权法》的相关规定，物权法是2007年10月1日实施的，但对于10年前建设的经济适用房这种特殊的物权是否适用呢？公共设施的产权如何明晰？经济适用房的用地是政府划拨的，价格是政府指导价，那么业主买房时价格构成中是否包含有公共配套设施的建设成本就成为问题的关键！
2007年12月01日中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》第四章价格管理中  第二十条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
  第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
2003年1月1日起施行的建设部《经济适用住房价格管理办法》中规定：
第六条　经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（一）开发成本
　4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
由此可以看出：属于经济适用房公共配套设施的幼儿园的产权应归全体业主共同所有，因为业主买房时价格中包含有公共配套设施的建设成本，有限的产权是缘于土地的划拨，只是在转让时有所限制，笔者认为：其完全适用《物权法》的相关规定，业主们可以依法维护自己的合法权益，政府应该在实体上、程序上依法行政，把保障性住房建设的惠民政策落到实处。惠济区教体育局应该加强配套设施的产权管理，将配套设施建设纳入土地一级开发的基础设施中，同时争取从土地有偿使用收入中拿出一定比例用于配套教育设施的建设；研究制定相关政策，明确经济适用房小区配套建设的中小学原则上由公办学校承担小区内义务教育工作。

补充内容 (2015-9-30 17:08):
要求郑州市房管局严格执行国家法律政策，严惩违法开发商，让他们退出郑州经济适用房开发，退出郑州市场。

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沙发

发表于 2015-10-16 08:44:55 |只看该作者

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金龙鱼168 在2016-2-17 15:15 评价处理结果为：不满意 并评价说：转过去他们也不回答，希望郑州市信访局为民监督落实！

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板凳

发表于 2016-4-12 12:18:29 |只看该作者

光转发不行  一直没有结果  一直不处理  怎么办郑州市信访局领导

  《郑州市经济适用房管理办法》　　郑州市人民政府令　第189号
第四十条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。
经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
第九条经济适用住房建设，应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第十六条经济适用住房基础配套设施和公共配套设施，应当与住宅工程同时设计、同时施工、同时交付使用。

幼儿园至今没有交付业主使用这是事实，被违规出售也是事实。惠济区教体育局一直歪曲事实，昧良心替开发商说话.forum.php? ... =1380890&highlight=珠江荣景

珠江荣景小区土地由政府免费划拨，规划幼儿园由郑州市政府同意规划设计，经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。政府划拨的土地，珠江荣景配套基础设施建设费用由郑州市政府承担。小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。

根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，小区项目由郑州市政府重大民生工程，由政府出资建设配套基础设施，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。

可惠济区教体育局歪曲事实，非说配套幼儿园应由开发商管理，请问惠济区教体育局的负责人是不是失职渎职？

               要求查处惠济区教体育局不负责任的行为，防止国有资产流失，尽早让珠江荣景业主的孩子有学上。

补充内容 (2015-9-28 22:33):
根据郑州市人民政府文件政政函【2011】54号和【2010】021号规定规划，珠江荣景小区有规划配套公立幼儿园。请问把幼儿园划拨给开发商法律依据是啥？

补充内容 (2015-9-28 22:35):
既然珠江荣景土地由政府免费划拨给开发商，珠江荣景经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担，凭啥开发商拒绝交给政府管理？

补充内容 (2015-9-28 22:42):
珠江置业在珠江荣景小区只是政府招投标的所谓开发商，土地是政府的，配套基础设施投资市政府的，珠江置业只负责建设，不是投资人，不应该收益

补充内容 (2015-9-28 22:43):
配套基础设施投资款是市政府的，珠江置业只负责建设，不是投资人，不应该收益珠江荣景小区配套公共设施幼儿园的收益。

补充内容 (2015-9-28 22:53):
设施和提供无形产品或服务于科教文卫等部门所需的固定资产，它是一切企业，单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础

补充内容 (2015-9-28 22:53):
是城市主体设施正常运行的保证，既是物质生产的重要条件也是劳动力再生产的重要条件

补充内容 (2015-9-28 22:54):
其中就包含教育设施，居民人防工程和地下停车位。所以开发商违法了，惠济区教体育局也是胡乱编造

补充内容 (2015-9-28 22:59):
本身珠江荣景属于民生工程，在建设之初，珠江置业就得到了无息的巨额世行贷款，受益方也不可能是珠江置业开发商。

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