关于调整陈砦城中村改造项目中原欧凯龙地块规划布局的 “ [复制链接]

2018年陈砦城中村改造控制性详细规划（用地规划）公示，原欧凯龙地块一分为二，北部C-01-01将建近百米高层住宅（占地11713米2），南部西部C-01-02为中小学用地（占地17074米2）。         https://xtq.zynews.cn/forum.php?mod=image&aid=58656&size=300x300&key=151919f480e21eb961418c743bd16055&nocache=yes&type=fixnone         

这一规划方案将会严重损害我们处于该地块北侧的中方园东区33号楼居民的利益。因为东南方向已经有天伦水晶城高层住宅群存在，西南方向有中方园小高层存在，如果再在我们中方园东区33号楼南边盖近百米高层，33号楼许多住户将面临冬季上午中午到下午3点之前（个别甚至3点半之前）没有有效日照的寒冬。

因此我们于2018年8月14日向郑州市规划局信访处提出异议。

同时，我们还向市规划局提出一个建议（现称“建议一”）：鉴于周围群众体育资源十分短缺，本地块分割后面积有限，必然造成所建的中小学规模小、条件差、档次低。因此希望不要一分为二，而是把整个地块建一个体育设施较为齐备的学校，并考虑向市民适度开放。（可以考虑把陈砦其他教育用地调剂过来使用。）

但遗憾的是，市规划局没有接受我们的建议，只是回复了原则性的话语，说“下一步设计中将遵照有关法规，同时考虑我们的要求”。

    目前，虽然修建性详细规划还没有公示，但开发商根据前述控制性详细规划制作的沙盘（图2）展示已久，似乎胸有成竹、已成定局。根据沙盘推算，规划中的高层住宅大概率为33层X2个单元X1梯4户，仍然位于我们33号楼正南方不远处。显然，这样规划对我们第三方中方园业主利益的损害肯定比较大，我们肯定不会接受！

在此情况下，

一、我们今天再次向市规划局提出我们的严重担忧和关切，提请领导和专家们体恤普通市民对冬季日照的强烈需求！  

二、同时，如果“建议一”市规划局认为实在难度大的话，我们也在积极探讨调整规划的其他可能性，尤其是努力争取达到我们第三方中方园业主与政府、开发商“三方共赢”。

我们现在提出调整规划的第二个建议方案（称“建议二”）。这是一个“三方共赢”的方案。

要点有：https://xtq.zynews.cn/forum.php?mod=image&aid=58658&size=300x300&key=79ad664adbbe8073088f1f8184bb6c55&nocache=yes&type=fixnone

    1、把近百米高层住宅移到东南角拐角设计，增加其临街商铺面积。

2、学校则布局在西南（教学办公）、西北（体育场）、东北部（教学楼、食堂）。体育场东西方向长轴布置（因为低角度太阳基本都被建筑遮挡）。

3、用学校的地下面积换高层住宅小区的地上面积，各取所需、一举两得。学校不需要太多的地下车位但需要更多的地上教学和运动场地。而高层住宅小区需要更多的地下车位。那么，可以把学校地下富余的一些面积划给高层住宅小区建地下车库，向业主增加车位供应量；高层住宅小区的一些地上面积则划给学校，增加教学和运动场地面积。

●这种调整相比于原布局，有几点好处：

1、高层住宅拐角楼的南部边缘与水晶城第一排对齐，因为南侧临北环绿化带，它的景观、日照相比于窝在后边里边，仍然很好甚至更好些；噪音水平与水晶城前排以及北环沿线高层一样。而且关键是增加了许多临街商铺面积，开发商不吃亏甚至更合算。反过来，如果不这样布局，就很难兼顾学校和第三方中方园东区33号楼的日照条件。

2、西南部的教学办公楼可以设计成退台式回廊建筑，南边2或3层，北边4或5层。学校的日照、采光指标仍然较好，噪音甚至更低。（沙盘中教学楼既临北环路绿化带，又临中方园路；调整后西南边教学楼只临北环路绿化带，北边教学楼不临城市道路，更安静。）

3、机动车、非机动车、行人进出学校、高层小区，地面出入口和地下车库出入口设置都符合要求。南侧的非机动车道、南门和学校东门作消防通道出入口。

4、对于我们第三方中方园东区33号楼业主来说，冬季日照水平恢复到常人可以接受的合理范围内。

●这种调整可能遇到的主要质疑是运动场的方向布置。

《中小学校设计规范》规定：“室外田径场及足球、篮球、排球等各种球类场地的长轴宜南北向布置。长轴南偏东宜小于20°，南偏西宜小于10°。”

     之所以这样规定，依据是这样的：“限制纵轴的偏斜角度是因为田径场内常顺纵轴布置球场。若长轴东西向布置，当太阳高度角较低时，每场有一方必须面对太阳投射，或面对太阳接球，极易发生伤害事故，故规定宜将场地的长轴南北向布置。一般学校早晨第一节课不安排体育课，所以对南偏东的限制较松；下午课外活动时，凡当日无体育课的学生都集中在操场上锻炼，人数多，所以对南偏西的限制更严格。”

    具体看本地块情况，东北、正东、东南侧为天伦水晶城和瀚海泰苑近百米高层群，西南有北环沿线近百米高层，西侧为中方园东区21米多层楼房群，西北有中方园东区近40米小高层，低角度太阳基本都被建筑和树木遮挡了，运动场布局方向的限制因素基本不存在。  

从开发商的沙盘模型估算，运动场不是400米标准跑道，而只是200米环形运动场，占地99  X  44. 2米。 应该说，这样的体育场有点憋屈，因为规划给的整个学校的面积本身就憋屈。在这样憋屈的面积里进行规划设计，如果死板要求运动场方向按照南北长轴方向安排，那么就不能兼顾教学楼及其他建筑和第三方中方园东区33号楼的日照条件。

（所以，有可能的话，最好还是如“建议一”把整个原欧凯龙地块整体舒舒服服地建个学校为好。希望规划局能眼光放远，不要草率出台“建成就落伍”、“建时就落伍”的规划！请恕我们直言冒昧。）

各位领导、专家，“建议二”是第三方中方园业主体谅政府部门工作难度后提出的退让折衷方案，更是一个三方共赢的方案。它体现了我们的诚意，也是我们的底线。恳切希望领导、专家认真考虑。