不动产登记业务应当实现便民利民优质服务(下派单位：荥阳市) [复制链接]

             不动产登记业务应当实现规范化、标准化、便民利民优质服务

荥阳市自然资源和规划局：

近日有群众反映“拿着公证书去荥阳不动产办理过户，荥阳不动产不予受理，并称只有凭离婚协议或法院判决书才可以过户”，index.php/question/detial/id/12610.html

为了有利于不动产登记业务规范化、标准化，有利于便民利民优质服务，有利于登记工作人员熟练掌握业务，提高登记效率,保证登记质量,切实保护权利人合法权益，现对不动产登记工作提出下列法律意见：

一、不动产登记的依据

中华人民共和国民法典

第二百零八条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条  不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条  当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第二百一十二条  登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第二百一十三条  登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二百一十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第二十七条  因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

　　（一）买卖、互换、赠与不动产的；

　　（二）以不动产作价出资（入股）的；

　　（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

　　（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

　　（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

　　（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

　　（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

　　（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

　　（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

　　（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第一百零三条  不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；

　　（二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；

　　（三）泄露不动产登记资料、登记信息；

　　（四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；

　　（五）强制要求权利人更换新的权属证书。

　　第一百零四条  当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；

　　（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；

　　（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；

　　（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；

　　（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知

强化登记窗口建设，贯彻便民利民的要求

《规范》在不动产登记窗口建设、规范不动产登记程序等方面做出了细化要求，这些是便民利民的重要措施。各级不动产登记机构要将《规范》的规定落到实处，加强与有关部门的沟通衔接，科学合理设立不动产登记窗口，做好人员配备、岗位设置等窗口建设工作，保证不动产登记工作高效有序。要按照法律和有关规定，抓紧在不动产登记机构的办公场所和门户网站公开申请登记所需的材料目录、示范文本和办理时限等信息，切实方便企业和群众办理不动产登记。

各地要认真落实《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号）“坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续，凡是没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”的规定，对于没有法律法规依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等手续和材料，不得要求当事人提供，不应作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。

二、已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记

《不动产登记操作规范（试行）》

1.1　转移登记

1.1.1　适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。

1  买卖、互换、赠与的；

2  继承或受遗赠的；

3  作价出资（入股）的；

4  法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；

5  共有人增加或者减少以及共有份额变化的；

6  分割、合并导致权属发生转移的；

7  因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的；

8  法律、行政法规规定的其他情形。

1.1.2　申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的，可以由单方申请。

1.1.3　申请材料

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：

1  不动产登记申请书；

2  申请人身份证明；

3  不动产权属证书；

4  国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：

（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；

（2）因继承、受遗赠取得的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；

（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；

（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；

（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；

（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；

5  已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；

6  划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；

7  依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；

8  法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

1.1.4　审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

1  国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；

2  申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；

3  国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；

4  涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。

5  设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；

6  有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；

7  依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；

8  申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

9  本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书。

三、案情分析

该案件属于双方协议离婚，并非经过人民法院判决离婚。但是协议既然是当事人之间的约定，可以根据双方协商一致而变更，即使不经公证，变更之后协议也具有真实性、合法性。此类房屋所有权转移应当归入买卖合同或者赠与合同，有偿转让的属于买卖合同，无偿转让的属于赠与合同。

由于房屋所有权转移的原因是双方协商一致，并非因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化，所以当事人不需要提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料。

四、整改意见

1、荥阳市自然资源和规划局应当组织荥阳市不动产登记服务中心全体工作人员认真学习《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规和规章，认真落实《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号）“坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续，凡是没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”的规定，对于没有法律法规依据的证明、审核、备案、批准、核准、盖章等手续和材料，不得要求当事人提供，不应作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记业务流程。

2、对于因买卖、互换、赠与等导致房屋所有权转移的，当事人应当提交买卖、互换、赠与等合同原件。荥阳市不动产登记服务中心不得要求当事人前往公证处办理公证，更不得要求当事人提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料。

国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知

国土资规〔2016〕6号

xinwen/2016-06/03/content_5079321.htm

index.php/question/detial/id/12610.html

留言编号：20210*******0648085 网友：【方桂秀】 发布时间：2021年02月03日 13:27    信件类型：投诉

郑州五大区凭公证书可以办理过户，荥阳不动产为什么不给过户

我与前夫2003年结婚，2014年购买位于郑州荥阳市贾峪镇洞林湖新田城二期东区56幢2单元8层804号，登记在前夫名下。2019年4月11日双方在中原区民政局协议离婚，离婚协议约定：该房屋归儿子所有，儿子随我生活。2021年1月去中原区民政局要求修改离婚协议，民政局不予修改，让去公证处修改。2021年1月24日我们去公证处作了公证，房子归我所有。2021年1月25日我们拿着公证书去荥阳不动产办理过户，荥阳不动产不予受理，并称只有凭离婚协议或法院判决书才可以过户。现我们双方及孩子都同意房子归我所有，但离婚协议无法修改，公证书也有，，郑州不动产凭公证书都是可以办理过户的，荥阳不动产就是不认，这到底是什么原因。我咨询了司法机关，公证书是有法律效力的，再说公证书在后，离婚协议在前，公证书是对离婚协议的变更或补充，为什么荥阳不动产不认，