通过深化物业管理体制改革破除业主大会难以成立的弊病 [复制链接]

         通过深化物业管理体制改革破除业主大会难以成立的弊病  

荥阳市住房和城乡建设局：

随着几十年来城市化的不断发展，我国的城乡人口比例早已发生了巨大的变化，1978年我国乡村人口所占的比例为82.10%，2011年我国乡村人口所占比例首次低于50%，达到48.7%，这是历史上第一次城市人口数超过乡村人口数。第七次全国人口普查公报载明，全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%；居住在乡村的人口为509787562人，占36.11%。与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口增加236415856人，乡村人口减少164361984人，城镇人口比重上升14.21个百分点。

目前实际居住在城镇的人员已经达到六成以上，这些人员绝大多数居住在各类小区内部，物业管理活动与每个人的利益密切相关，根据调研发现，目前荥阳市的物业管理工作存在下列弊病：

一、县乡村三级物业管理机构不健全

《郑州市物业管理条例》规定，郑州市住房保障和房地产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，区县（市）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。发展改革、城乡建设、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、园林绿化、生态环境、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理相关工作。

在事业单位机构改革之前，荥阳市住房保障和房地产中心作为市人民政府直属事业单位，负责全市物业管理的行业管理。2019年事业单位机构改革，荥阳市住房保障和房地产中心改组为荥阳市住房和城乡建设局所属的不具有行政职能的公益类事业单位“荥阳市住房保障和房地产服务中心”，此后的物业管理主管部门变更为荥阳市住房和城乡建设局，但是该局并未设置专门的物业管理机构，很难有效指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作。

虽然街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作，但是街道办事处、乡镇人民政府未能设置专门的物业管理机构，很难有效履行辖区内物业管理活动的组织、指导和监督职责。

虽然社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作，但是社区居（村）民委员会并未明确物业管理岗位工作人员，同样难以协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

二、成立业主大会、业主代表大会困难重重

一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。物业服务区域达到成立业主大会法定条件的，建设单位应当在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交下列文件资料：（一）物业服务区域证明；（二）业主名册；（三）房屋及建筑物面积清册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改、伪造。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，人数为七至十一人单数，其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。

根据很多业主反映，所在小区业主已入住户数的比例早已达到百分之三十以上，但是业主大会、业主代表大会却没有及时成立。业主大会、业主代表大会难以及时成立的原因主要有：

（一）建设单位拒不履行法定义务，物业服务区域达到成立业主大会法定条件的小区，建设单位没有在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交文件资料。

（二）街道办事处、乡镇人民政府公职人员明知很多小区的建设单位未能履行申请成立业主大会的法定义务，但是听之任之、放任不管，以所谓“民不告、官不究”作为借口，拒不责令建设单位改正。

（三）经费难以保障。《河南省物业管理条例》第二十二条规定，新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。

实际上，建设单位（房地产开发公司）、所在单位（单位家属院的所属机关企事业单位）、县级人民政府（荥阳市人民政府）都不愿意积极承担首次业主大会会议的筹备经费，巧妇难为无米之炊，成千上万人的居民小区仅靠极个别业主自己贴钱跑前跑后，谁能够有持久的热情来为首次业主大会奔波呢？结果只能是，众人的事情无人负责，首次业主大会会议难以召开，前期物业服务企业即使服务质量很差，也会变成为业主强制“服务”、不可解聘的永久牌物业公司。

三、改革意见

（一）荥阳市住房和城乡建设局应当全面履行本行政区域内物业管理活动的监督管理职责，立即设置荥阳市住房和城乡建设局物业管理科（股）或者在荥阳市住房和城乡建设局房地产管理科加挂物业管理科（股）牌子，作为具体履行物业监督管理的内设机构。必须坚持事业为上、人岗相适、人事相宜，可以将荥阳市住房保障和房地产服务中心原来负责物业监督管理的工作人员调整到荥阳市住房和城乡建设局物业管理科（股），专业的事必须交给专业的人去做。

（二）荥阳市住房和城乡建设局应当对街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作加强指导，索河、京城路街道办事处城镇建设办公室应当明确为物业管理工作的指导监督机构，各乡镇人民政府村镇规划建设办公室应当明确为物业管理工作的指导监督机构。各居（村）民委员会应当明确物业管理岗位工作人员。

荥阳市住房和城乡建设局应当组织全市物业管理工作人员全面加强业务知识培训，确保各街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的物业管理岗位工作人员熟悉物业管理法律法规和政策，能够高效完成物业管理工作。

（三）各街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当依据成立业主大会法定条件，立即对全市所有居民小区进行全面摸底排查，形成工作台账。

物业服务区域达到成立业主大会法定条件的，各街道办事处、乡镇人民政府应当责令建设单位在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交相关文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，人数为七至十一人单数，其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。筹备组应当自成立之日起三日内，将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业服务区域内显著位置公布。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自行解散。筹备组未能按照前款规定组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建筹备组。

未达到成立业主大会法定条件的；达到成立业主大会法定条件但未能自行成立，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的；未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构。物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的代表组成。物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成员名单在物业服务区域内显著位置公布。物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。

（四）必须依法保障首次业主大会会议的筹备经费。新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。

河南省物业管理条例

（2017年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 根据2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改〈河南省物业管理条例〉〈河南省大气污染防治条例〉的决定》修正）

《郑州市物业管理条例》已经郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年6月24日审议通过，河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年7月30日审查批准，现予公布，自2021年10月1日起施行。