网友您好:
关于违约金的问题,如果您不同意冲抵物业费的话,建议您按照合同约定来维护自己的合法权益。
关于车位问题,一、对于属于人防工程的规划车位、车库的产权归属,无论《物权法》还是《人民防空法》均没有明确规定,各地执行政策不一,目前,我市执行人防工程产权归属国家的政策,开发商不得出售、附赠。按照《人民防空法》第五条:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”以及“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”的相关规定,在不妨碍防空功能前提下,按规定通过出租等形式满足业主需要,并可按约定收取一定的费用。
二、对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属,有明确的法律依据:1、《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”;2、2012年1月1日起执行的《郑州市房屋登记条例》第二十五条的规定:“新建商品房屋如果未计入公用建筑面积进行分摊的房屋,符合登记条件的,登记为房地产开发企业所有”。因此,建筑区划内规划车位、车库由开发商在取得相关的规划许可,按规划许可进行开发建设、竣工验收后,即可以按程序取得产权,可以进行出售、附赠或出租。需要强调的是,《郑州市物业管理条例》第49条对规划车位、车库的出售及出租对象进行了明确规定:“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要”。这就意味着物业管理区域内规划车位、车库应当首先满足业主和物业使用人需要。
三、我市的地下车库销售实行是现售管理,即必须取得房屋产权初始登记,并按规定取得现售备案手续后进行销售,可通过网签系统签订《商品房买卖合同》,办理产权登记证书。
四、未取得销售许可手续进行销售的行为属于违规销售,建议网友提供详实的资料到我局进行反映,我局将依法查处。
|