从物业服务费的分析过程看房管局落实科学发展观 [复制链接]

升龙凤凰城业主-从物业服务费的分析过程看房管局落实科学发展观

郑州市房管局：

    我是升龙凤凰城B区（郑汴路与玉凤路交叉口南350米）一名业主。

    于2011年12月1日在“心通桥”网站和郑州市房管局网站上，同时发表了《“共创和谐物业、构建和谐社区”—升龙凤凰城业主质疑之三对物业收费标准的质疑》

    非常感谢贵局的领导和工作人员能够及时给予我回复，在此我作为一个小市民深深地感受到了还是有人关心我们的生活的，我已深受感动。

    不过，我对贵局的回复，稍有疑问，具体细说如下，如有不对之处，望及时更正。

    下面是贵局局长信箱工作人员给予我的回复，而我主要也是对这一回复存有疑问。

黄网友您好：

      您的留言我们已经看到，在回答你的问题之前我们先请你了解一下我们郑州市物业服务费存在的一些问题。

2011年9月30日，河南省人力资源与社会保障厅颁布了河南省新的最低工资标准，月最低工资由现行的800元、700元、600元分别调整为1080元、950、820元，每小时最低工资标准则由现行的9元、7.9元、6.8元分别调整为10.2元、8.9元、7.7元。调整后的最低工资标准，从2011年10月1日起执行。郑州市作为河南省的一类地区，最低工资标准上涨的幅度为35%。今年的这次最低工资标准的上调，已经是河南省从1995年实行最低工资标准制度以来的第8次上调。

与最低工资标准上调形成鲜明对比的是物业服务收费标准的十几年没有变。郑州市物价局自1998年至2004年,虽然先后下发了三次文件(即郑价房〔1998〕14号文件、〔2001〕02号文件、〔2004〕2号文件)，但三个文件尤其是〔2004〕2号文件（即《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》），规定的物业服务收费指导标准不仅没有上调，反而取消了2001年收费管理办法中明确规定可以收取的公共能源消耗产生的费用，这其实是变相降低了物业收费指导标准。此文件至今已实行8年，8年来郑州市的物业服务收费指导标准从未上调过。

十几年来，物业服务企业的主要成本经历过多次大幅的上调，直接抬高了物业服务企业的经营成本。一是最低工资标准从1995年开始经历了8次上调，从200元上调至目前的1080元，总上调幅度达440%；二是年度人均月工资标准每年上调，从1995年开始由365元上升到今年的2732元，上升幅度达648.49%；三是物业服务企业应承担的社保基数由1995年的218.91元上调到目前的1639元，上调幅度为648.71% ，应由企业承担的员工统筹部分按最低保底基数计算，由1995年的每月47.02元增加到目前的327.8元，上调幅度达597.15%；四是加班工资翻倍和物价的不断上涨以及劳动保险、解约赔偿与合同期限等方面企业责任的加大，所有这些因素都大幅增加了物业服务企业的经营成本。

物业服务企业各项经营成本的大幅上涨和物业服务收费指导价标准的十几年不调反降对我市物业服务企业的直接影响，使大多数物业企业经营出现经营困难，继而导致服务质量下降，带之而来的是业主拒交物业费；不仅不利于整个物业管理行业的健康发展，还会严重影响到和谐社区、文明城市以及和谐社会的建设。

据我们目前了解到的情况是：市物价部门已经制定了新的物业收费标准并完成了向市委市政府的上报工作。

目前，我们物业主管部门为此也比较困惑，一是物业收费偏低，影响了行业的发展，影响了企业的生存发展，影响了服务质量的提高，部分业主对物业的服务质量不满意。针对此问题，我们物业主管部门，从2009年6月份至2010年5月份期间组织全市所有物业服务企业开展了“规范服务年”活动。我们着重从20几个方面进一步规范了物业服务企业的工作。新的一年，待新的物业费标准下发后，我们将对物业服务企业“盯着物业服务企业的服务项目抓企业的管理服务”从而提升我市的物业服务质量。

感谢黄网友对我们物业行业的关心与关心，如有什么，请直接打我们物业主管部门的电话：67889731进行直接的沟通和交流。

    在我提出疑问之前，我想先讲一个真实的物业管理上的例子，这个例子来自一个朋友的小区,朋友说现在唯一感觉房子买的值得的就是他们小区的物业。下面通过某天发生的一件小事情来看这个小区的物业服务质量：

某天深夜，一保安发现一男子一身酒味骑着电动到达小区，保安通过询问知道，该男子是要找我的朋友，保安非常的礼貌，亲切的问候该酒后男子，并帮忙推着电动到达我朋友的电动车位置后，然后把钥匙拔下，并亲自送到我朋友家门口，待敲开朋友家门后，问明了情况，并把钥匙交给我的朋友，说是担心喝多了钥匙容易丢失，然后非常礼貌的离开。

    这件事情非常的小，但是体现了什么，估计任何人看了都会明白。

    这个小区就在郑州金水路附近，叫银基xx，他们的物业收费和我们的凤凰城小区一样也是1.37/平米/月，但是如果和你们回复的内容一对比问题就出来了。

    你们回复说现在的物业收费标准偏低，导致物业服务质量下降，从而导致物业公司和业主之间矛盾突显。我的问题就是，为什么这个例子里面的小区费用也是走的政府指导价，服务为什么没有下降，难道他们不是企业？难道他们是在学雷锋？不可能，一个企业，一个理性的经济人，是不会做这样的事情的，那就是说明，好的服务质量不是靠物业费用的提高来实现的。

所以，我对你们的回复存在以下疑问：

    你们的调研是否作到了科学调研？科学统计？科学分析？科学推理？从而得出科学结论。是否符合了科学发展观的要求？为什么只提成本？不提利润？

    你们提到了，物业收费标准十几年没变，而物业企业的经营成本是涨了不知道多少倍。那我的问题也来了，十几年前如果成本很低，那是否意味着十几年前物业的利润很高，而现在只是利润降低了而已，为什么现在在成本那么高的情况下，那么多的物业公司还能生存？那就只能说明物业公司还是有利润空间。如果说利润低的话，服务就不好，那么上面银基的那个小区保安难道是十几年前时空穿梭过来的？所以，一个科学的调研态度，应该对比的是利润而不仅仅对比成本。应该是深入基层，了解小区服务质量间的差异，从而找出小区物业服务上不去的真正原因。

    一个科学的统计分析，应该不光统计成本，还应该统计小区入住率，业主组成结构，小区周边设施等等方面的数据，才能得出一个科学的结论。

    对待业主和物业公司间的纠纷增多的问题，如果是一个科学的分析，应该不光机械的纵向就小区费用看小区费用，还要看近些年小区类型的变化趋势，我记得在房地产领域国家是从2002年开始把住房供应从以福利房为主，转向商品房供应为主，如果这么看的话，那就非常的明显，以前福利房的时候，小区住些什么人？现在商品房了，小区又住些什么人，这些人对待服务的态度又是什么？这些都是造成业主和物业公司间纠纷增多的因素。你们分析了没有？

    还有就是小区费用的价格形成机制，说是市场可以调控，一个市场调控的前提就是要有自由竞争机制，理想的状态就是业主可以随意的选择物业公司，就像上街买菜一样。可是现实呢？这个不用我说你们也知道，现实就是物业公司一定程度上存在着垄断。所以，不要提什么市场调节价，这个提法只是一个应然的理想状态而已，你们把一个应然的理想状态立成法律，必然会造成法律与实然现实之间张力过大，从而不是减少业主和物业公司之间的纠纷，而是隐性的造成业主和物业公司之间纠纷的增多。