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提醒广大购房者，购房时应申请办理小土地证
无法办理小土地证，说明该开发商对此土地不拥有权益。
提醒广大购房者，购房时应申请办理小土地证，如果开发商无法办理小土地证，说明该开发商对此土地不拥有权益，包括可能没有足额交纳土地出让金，没有从政府手中取得土地使用权，业主应该及时要求开发商办理大土地使用权证，并配合到有关政府部门将土地使用权证分割过户到业主，并支付违约金和赔偿损失，否则可向法院提起诉讼。如果开发商根本就没有对土地的使用权益，则可能构成合同欺诈，业主也可依据《消费者权益保护法》主张双倍赔偿。
"小土地证"的作用
据介绍，小区土地的土地使用权证在开发商手上，按照国家有关规定，个人购买商品房是应该房产证、使用权证双证齐全的。开发商可以到国土部门去将小区的土地按业主人数进行分割，让每一位业主都有一本“小土地证”。
这本证书，并不是说某某业主就享有小区的某某地方的使用权，而是抽象地把小区土地使用权利分割给业主，证书证明是若干位业主共同享有这个小区土地的使用权，开发商把房子出售给小区的业主后，就不再享有这块土地的权利。
这样的做法，能有效地防止有人将小区的土地使用权做一些违法的勾当，从而危害业主的权益。如果kfs把我们的土地使用权去银行抵押，它就可以获得一笔额度客观的贷款，将来如果kfs和银行发生纠纷，将直接损害我们业主的利益。国家已经规定，如果没有土地证只有产权证，原则上在2002年以后的住房不允许进行转让。
如果kfs不给我们土地证，它们可以改动公共建筑和公共土地上的设施和建筑，而且，业主维权将没有依据。如果将来小区被拆迁(特别是70年以后)，我们将丧失土地使用权部分的拆迁补偿，别说继续后延土地使用权的优先权了。
我们本来就应该拥有二个正规的权证，这是我们花了巨额血汗钱的补偿。
不及时办理土地证，将面临三大风险
据了解，市民购房后，如果不及时办理土地证，将面临三大风险。一是，虽然房产证握在自己手里，但土地使用权仍属于开发商，这就不能排除存在开发商以该土地使用权“大证”向银行抵押贷款的风险。二是，不办理土地证，有的单位可能会非法转让给他人，使购房者蒙受不必要的损失；三是，将来土地使用证和房产权证不齐，可能不得上市交易。此外，购房者有了土地证之后，当开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发时，购房者有权说不。
相关人士同时提醒，法律规定，房屋产权过户3个月内要办理土地证，逾期可能面临手续费用提高的情况。另外，申办土地证而逾期不领证的，要缴纳滞金。因此，买房时，两证齐全情况下的交易才是合法交易；已办理产权证的，也要在规定时限内及时办证。
既然“小土地证”如此重要，那么业主该如何办理呢？如果遭遇开发商不愿办理“小土地证”的情况，业主该如何维权呢？
【开发商】不愿办土地证也有“苦衷”
一不愿透露姓名的地产公司营销负责人对记者表示，其实现在的新房，一般购买者最后都能拿到土地证。而部分住户拿不到土地证的原因主要有两个，一是居住者重视不够，二是开发商将大片土地证抵押，造成无法分割到业主手里。
该人士表示，土地使用证迟迟没有办理，出售商品房的开发商也有苦衷。这主要包括四种具体情况。
一是开发商取得一宗土地使用权后，通常是办一个大土地使用证，然后对该宗土地进行分期开发，只有等各期开发结束，开发商才按户对土地使用权进行分割，办理各户的土地证，往往比办理房产证的时间要长；
二是开发商在对一宗土地进行开发的过程中，因受到拆迁等客观因素影响，导致整个开发工程滞后，直接影响先期入住的购房户按期办理土地证；
三是开发商手中的征地手续尚未完善，一宗土地的一部分办理了出让手续，还有一部分没有办理出让手续，开发商在办理出让手续的部分土地上建起商品房并出售，很显然，这部分购房户很难在短时间内拿到土地证；
四是开发商将商品房出售后，而其以土地作抵押的开发贷款还没到期，开发商要等贷款期限到了后，还清银行贷款或用另一块土地将已开发的地块置换出来后，购房户才能办理土地证。
【国土局】
尚不强制开发商分割土地证
“小土地证”全称为“小土地使用权证”，小土地使用权是指在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益，记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。
记者查阅相关资料得知，“小土地证”上含有公共部位的分摊面积，如果开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，或者少数人占用小区公共空间停车时，没有该证，业主就没有依据保护自己“门外”的权益了。
郑州市国土资源局一名工作人员告诉记者，郑州市大约从2005年开始办理“小土地证”，办理方式是由开发商统一为业主办理，就是将开发商手中的大土地证进行“分割”后，办理个人小土地证。“目前并没有相关规定强制办理，主要依靠开发商的自觉、自愿”，但该工作人员表示，随着市场的规范和管理的完善，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多，所以，业主买了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。
【律师】
业主可以联合起来维权
记者咨询了几名律师，他们表示，业主买了房子后，如果只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法，权益受到侵害。
河南开物律师事务所申继东律师表示，《物权法》明确规定房屋与土地是一个整体，要么“房随地走”，要么“地随房走”，也就是说，不管你的房屋所依附的土地是什么性质的，都要办理土地证。
他告诉记者，开发一个项目需要大量资金，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，一旦该企业在还贷上出现什么问题，银行就面临着将这土地使用权重新投放进市场，最终利益受损的将是住户。
开发商把房子售出，就意味着产权已经发生转移，按照有关法律法规，就要办理土地使用权的变更，开发商有义务将小区大的土地使用证逐户分割成小证。
土地使用权期限为70年，超过期限，土地使用权人需要凭借土地证办理续用手续。但由于目前“小土地证”办理主要依靠开发商的自觉与自愿行为，申继东表示，如果遇到办不下来的情况时，业主可以联合起来，维护自己的合法权益，一起要求开发商“大证分小证”，办理个人土地证。 |
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发表于 2011-12-11 15:23:14
