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2011年10月31日广西百色右江日报第3版
地下停车被收费 业主状告开发商
□李瑞兴 右江区一商住楼小区的业主，因不满开发商收取车辆进入地下停车场停放的费用，委托业主委员会状告开发商，请求判决商住楼停车位权属归全体业主所有。日前，右江区人民法院审理后依法支持业主们的诉讼请求。 2005年，百色市一家开发商动工建设一商住楼小区，于2007年初竣工。因地理位置优越，楼盘很快售完。业主陆续入住新楼后发现，小区配套有地下停车场，十分方便。 然而，从2009年11月起，开发商将停车场的一侧出入通道封闭，在另一通道收取业主出入停车费。业主们认为收费不合理，委托业主委员会与开发商交涉。可开发商声称，商住楼地下停车位属于建筑物中的专有部分，停车位的建筑面积未计入业主的公摊面积，应归开发商所有。因此他们有权处置。 业主们不服，委托业委会向右江区人民法院起诉，要求确认商住楼地下停车位归全体业主所有。 法院审理后查明，该商住楼停车场设计小型汽车停车位48个，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定“该项目计算产权部分除甲方（开发商）已出售、已公摊的面积外全属甲方所有”。合同其他条款未明确涉及地下停车位的归属。商住楼建筑总面积46782.2平方米，而商住楼面积说明记载，商业区建筑面积16802.13平方米，住宅区建筑面积26656.38平方米，共计43458.51平方米。 右江区人民法院审理后认为，相关证据表明，商住楼地下层建筑面积未包含在设计建筑面积内。地下停车位实际是架空层，该空间并不具有独立的产权，不能认定为商住楼的专有部分。作为从物，其权利依附于主物，地下停车位所在的建筑物产权归谁，地下停车位权属也就归谁。 日前，法院依法判决该商住楼地下停车位归全体业主共有。 ■法理评析 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体……”该商住楼的地下层停车位不属于商住楼的专有部分，理由有三：从车位的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的；从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间；从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。该架空层应认定为商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分，故不能认定为开发商所有。 《解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：（一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”既然架空层是商住楼的基础工程，那么架空层应当认定为共有部分。架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内（即已公摊），故依法应认定为全体业主共有。
附文一：唐震东律师（电话：13*******85，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议一 最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，唐震东律师在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。唐震东律师特于此告诉并建议大家如下： 一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。 二、唐震东律师坚定地认为全体业主才是小区内不能转让所有权只能转让所谓使用权的地下室架空层停车库/位的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。 三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。 四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。 五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。 六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······唐震东律师特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。唐震东律师另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是‘二年’）提出；有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。 七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，唐震东律师团队正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。 八、顺便做个自我推介：唐震东律师的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费按照国家标准计算，若计算结果高于10万元则可以分两步收取：1，签订委托合同时收取10万元（比如500户的小区每户只需负担200元）；2，在确权成功后收取10万元以上的部分。 附文二：唐震东律师（电话：13*******85，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议二 唐震东律师近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。唐震东律师特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。 （1）若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。 （2）若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。 （3）若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。 （4）若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人（真正适格的原告当事人）提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇某些困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。
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发表于 2013-10-10 09:03:28
