切实履行物业监督管理职权 [复制链接]

    河阴路与演武路帝龙花园小区居民反映物业从今年2月1日就停业不干了，也不说明原因，就在墙上贴了一张住户欠费名单，现在小区里面无人打扫，垃圾满天飞，晚上没有路灯，连门卫也没有，如果晚上出事了谁来负责?

     荥阳市房产管理中心回复：河阴路与演武路帝龙花园小区的物业公司，未在我中心备案登记，建议你到该小区所在地（居委会、办事处）进行咨询。

     《河南省物业管理条例》赋予县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的职责，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

     由此可知，对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督是县级人民政府物业管理行政主管部门的法定职责，街道办事处也有调解物业管理中的纠纷的法定职责。任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。

居民投诉到荥阳市人民政府，荥阳市人民政府应当指令荥阳市政府物业管理行政主管部门依法处理，至于荥阳市房产管理中心是不是荥阳市政府物业管理行政主管部门，这就是一个非常专业的问题了。
   荥阳市住房和城乡建设局应当属于物业管理行政主管部门。荥阳市住房保障和房地产中心是一个事业单位，不属于行政机关，因为郑州市住房保障和房地产管理局贯彻执行住房保障、房地产管理和住房制度改革的法律、法规和政策;拟订全市有关住房保障、房地产管理和住房制度改革方面的法规草案和政策建议,负责房地产行业相关的行政执法（除行政处罚）工作。由此推定荥阳市住房保障和房地产中心也不具有行政处罚权。

如果赋予荥阳市住房保障和房地产中心物业管理领域的行政处罚职权，应当视为荥阳市住房和城乡建设局采取的行政委托行为。受委托者（荥阳市住房保障和房地产中心）必须以“荥阳市住房和城乡建设局”名义对外行使行政处罚职权，不得以自己的名义对外行使行政处罚职权，法律后果应当由荥阳市住房和城乡建设局承担。

鉴于物业管理行政职权交叉、推诿不清的现状，希望荥阳市人民政府采取以下行动：

1、荥阳市人民政府必须责令物业管理行政主管部门荥阳市住房和城乡建设局依据《河南省物业管理条例》的规定及时处理，荥阳市住房和城乡建设局可以书面委托荥阳市住房保障和房地产中心行使行政职权。

     2、如果该小区的物业服务合同终止的，物业管理行政主管部门应当责令原物业服务企业及时将物业承接查验档案向帝龙花园小区业主委员会移交完毕。

     3、物业管理行政主管部门应当指导帝龙花园小区业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行交接义务。

《河南省物业管理条例》已经河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2017年9月29日审议通过，现予公布，自2018年1月1日起施行。

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第五条  县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。

第六条  县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量进行监督管理；

（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；

（三）对物业招投标活动进行监督管理；

（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

（五）处理物业管理中的投诉；

(六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（七)建立健全物业管理电子信息平台；

（八）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责，负责物业管理活动相关的监督管理工作。

第四十九条  业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将服务合同报送物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第五十条  物业服务事项可以包括以下内容：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；环境卫生、美化绿化管理服务；物业管理区域公共秩序维护；车辆停放及场地管理；物业维修、更新、改造和养护的账务管理；物业档案资料的保管；双方约定的其他服务事项。

第五十一条  业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会，同时报告街道办事处、乡镇人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。

第五十二条  业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。

业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务:

（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；

（二）移交物业承接查验的有关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第五十三条  业主对小区物业实施自行管理的，应当对下列事项作出决定：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）聘请专业机构的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

有特定要求的电梯等特种设备，应当委托专业性机构进行维修和养护。

实施自行管理的小区，应当主动接受街道办事处、社区居民委员会的指导监督。

无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。