全体业主的共同利益在雄厚资本面前能够得以维护吗？ [复制链接]

                  全体业主的共同利益在雄厚资本面前能够得以维护吗？

荥阳市住房和城乡建设局：

2021年12月，兴华南路、郑上路口向南约二百米路西瀚宇天悦湾小区门口，海立方洗浴会所为了方便自己和来店消费的顾客停车，同时也为防止其他车辆停在门口，私自与瀚宇天悦湾置业、物业公司签订租赁协议，在公共区域设置地桩、地锁建设经营性停车场，该行为严重违反《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》的规定，侵害了全体业主的共同利益。

一、违法行为人

本案的违法行为人有三个单位，郑州瀚宇置业有限公司、物业服务企业、海立方洗浴会所。

二、受害人

本案的受害人为瀚宇天悦湾小区全体业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

三、违法行为的性质

《物业管理条例》规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

郑州瀚宇置业有限公司、物业公司未经业主大会集体讨论表决，也未采用书面征求意见的形式，擅自将建筑区划内的其他公共场所租赁给海立方洗浴会所建设经营性停车场，严重违反《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》的规定，侵害了全体业主的共同利益。

四、处理措施

荥阳市住房和城乡建设局应当依据《中华人民共和国行政处罚法》、《物业管理条例》采取以下措施：

行政机关发现公民、法人或者其他组织有依法应当给予行政处罚的行为的，必须全面、客观、公正地调查，收集有关证据；符合立案标准的，行政机关应当及时立案。执法人员在调查或者进行检查时，应当主动向当事人或者有关人员出示执法证件。当事人或者有关人员有权要求执法人员出示执法证件。执法人员不出示执法证件的，当事人或者有关人员有权拒绝接受调查或者检查。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得拒绝或者阻挠。询问或者检查应当制作笔录。调查终结，行政机关负责人应当对调查结果进行审查，作出行政处罚决定。

住宅物业的建设单位（郑州瀚宇置业有限公司）未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

建设单位（郑州瀚宇置业有限公司）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

郑州瀚宇置业有限公司、物业服务企业、海立方洗浴会所擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共用设施用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，对郑州瀚宇置业有限公司、物业服务企业、海立方洗浴会所分别处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。