利海11号楼公摊面积计算疑问 [复制链接]

利海托斯卡纳11号楼测绘结果已经公示，我们对测绘结果的公摊面积计算方法有异议，郑房测绘队已回复部分问题，但对于各个单元的分摊比例差别较大的情况未解释清楚，根据相关法律法规相关条文，我们认为各个单元公摊比例应一致，以下是具体的相关法律条文：

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 （建设部）》相关条文：

第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则 （郑政文【2001】20号）》相关条文

（三）共有共用建筑面积测算

　　 1、共有共用建筑面积的组成

　　 共有共用建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　 共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　 独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

　　 2、共有共用建筑面积的计算方法

　　 整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积。

房产测量规范（国标GB/T17986.1-2000）相关条文

附录BB3　共有建筑面积的分摊

    B3.1 共有建筑面积的内容

    共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

    共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

    独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

    B3.2 共有建筑面积的计算方法

    整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

    B3.3 共有建筑面积的分摊方法

    a)住宅楼共有建筑面积的分摊方法

    住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

    b)商住楼共有建筑面积的分摊方法

    首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

    住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

    商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

依据以上三本法规，其内涵一致，即：以栋为单位，全楼共同公摊整栋楼的共有建筑面积，即最终本栋楼各户公摊比例应相同。

而根据郑州市郑房测绘队测绘公示结果，本栋建筑住宅部分各单元公摊比例分别为20.62%、16.81%、20.47%，差别较大，与国家及郑州市相关法规规定不一致。