网友您好：
关于违约金的问题，如果您不同意冲抵物业费的话，建议您按照合同约定来维护自己的合法权益。
关于车位问题，一、对于属于人防工程的规划车位、车库的产权归属，无论《物权法》还是《人民防空法》均没有明确规定，各地执行政策不一，目前，我市执行人防工程产权归属国家的政策，开发商不得出售、附赠。按照《人民防空法》第五条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以及“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”的相关规定，在不妨碍防空功能前提下，按规定通过出租等形式满足业主需要，并可按约定收取一定的费用。
二、对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属，有明确的法律依据：1、《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；2、2012年1月1日起执行的《郑州市房屋登记条例》第二十五条的规定：“新建商品房屋如果未计入公用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有”。因此，建筑区划内规划车位、车库由开发商在取得相关的规划许可，按规划许可进行开发建设、竣工验收后，即可以按程序取得产权，可以进行出售、附赠或出租。需要强调的是，《郑州市物业管理条例》第49条对规划车位、车库的出售及出租对象进行了明确规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要”。这就意味着物业管理区域内规划车位、车库应当首先满足业主和物业使用人需要。
三、我市的地下车库销售实行是现售管理，即必须取得房屋产权初始登记，并按规定取得现售备案手续后进行销售，可通过网签系统签订《商品房买卖合同》，办理产权登记证书。
四、未取得销售许可手续进行销售的行为属于违规销售，建议网友提供详实的资料到我局进行反映，我局将依法查处。
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发表于 2012-12-12 11:15:50
