清华紫光园地下车位能卖吗？

song1998

已处理

郑州市房管局

处理时间

2013-11-26 11:37

标题：小区的车库的归属问题
局长先生: 你好,我想咨询一下小区车库归属的问题,按道理小区的土地使用权归全体业主所有车库的土地使用权也应该归全体业主,可现在郑州所有小区的车库都归开发商拥有,甚至还对外出售.不知他们这样做对不对,望你回复.谢
[url=fczw/images/gif016.gif]fczw/images/gif016.gif 回 复 fczw/images/gif016.gif[/url]
你好：你说的不准确，规划的地下车库属投资人所有，人防工程归政府所有。
4、地下停车位的产权归属。

　　所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。

　　2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。

请问，清华紫光园的地下车位是不计算建筑容积率，属于全体业主的；还是计算建筑容积率，拥有独立产权的？

mailboxDetail.do?id=402882b7406fdef20140be526b1a5c96
你好！我是市长电子信箱6号工作人员。你反映的问题我们转市规划局和房管局落实，后回复如下：（甲类）    清华紫光园小区的地下车库的建筑面积是不计算建筑容积率的。
按照之前局长信箱的回复，“ 按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;”
清华紫光园的地下车库的建筑面积既然是不计算建筑容积率的，按照之前局长信箱说的标准，应该归全体业主所有，没有独立产权。但是，购房合同注明地下车库归开发商所有，提供方式为出售。
请问：1、既然地下车库归全体业主所有，为何开发商在合同里规定归他所有？
2、既然地下车库没有独立产权，也就不能买卖，开发商有权买卖吗？如果买了，能办理产权证吗？

郑州房管

网友您好：
       经查询房地产办公系统，“清华紫光园”是河南四方汇泽房地产开发有限公司开发的经适房项目。目前该项目未申请实测、也未收到该公司的初始登记申请。
       关于地下车库产权登记问题，《郑州市房屋登记条例》做出明确规定：新建商品房屋初始登记时，根据规划和居住区公建配套标准建设、未计入共用建筑面积进行公摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有。
       目前该项目还未申请房屋实测，待实测时，如符合以上条件，可将地下车库初始登记到开发商名下。开发商取得房屋所有权后可对地下车库进行买卖。
       如果您还有疑问，请拨打登记科咨询电话：67889157

song2011

同问，我也想知道，如果买了这个车位，有没有产权证。

mahadu

市长信箱找你们房管局和规划局之后的回复，前后矛盾：前面说不计算建筑容积率，按照房管局局长信箱之前的解释属于全体业主了。
后面又说规划部门批准专门配建的地下车库，应归投资人开发商所有。房管局局长信箱已经明确解释过了，只有计算了建筑容积率的才归开发商所有。

mahadu

你好！我是市长电子信箱6号工作人员。你反映的问题我们转市规划局和房管局落实，后回复如下：（甲类）

    清华紫光园小区的地下车库的建筑面积是不计算建筑容积率的。

    关于地下车库的产权归属问题。目前我市住宅小区的车库存在两种形式，一种是规划配建的人防工程用于停车，另一种是经规划部门批准专门配建的地下车库。对于规划配建的人防工程用于停车的，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这意味着尽管产权不归开发商所有，但收益权归开发商，开发商可将人防工程出租用于停车，出租标准由开发商和停车业主协商确定。对于经规划部门批准专门配建的地下车库，应归投资人开发商所有，然后可依据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定进一步的归属问题。如果开发商与业主约定归全体业主所有的，则属全体业主。

真心觉得市长信箱说的和之前局长信箱说的不符：市长信箱说地下车库只有两种情况，一种是人防工程，一种是专门配建的地下车库。局长信箱之前的回复明确说了，专门配建的地下车库还应该有两种情况：“按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。”
我们小区地下车库不是人防工程，是专门配建的地下车库。市长信箱里的回复里说的“清华紫光园小区的地下车库的建筑面积是不计算建筑容积率的。”按照之前局长信箱的解释，这种情况下，地下车库的产权是属于全体业主的，没有独立产权，开发商无权卖，如果买了也没有产权证。

mahadu

是啊，如果买了车位，有产权证吗？