物业费实行政府指导价真的对吗？

飞雪天龙

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郑州市物价局

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2015-2-27 14:50

一、物业费不是物业服务的对价
　　《物业管理条例》修订前后，都将物业费称为“物业服务费用”，顾名思义，是物业企业的劳务对价，这实际上是不正确的。2007年公布的物权法没有采用“物业服务费”，而采用了“物业费”。最高人民法院关于物业服务纠纷的司法解释（2009年），八次出现“物业费”，而没有使用“物业服务费用”，与物权法保持了一致。这是正确的，不仅符合物权理论，也符合客观实际。
　　物业费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，其中包括保洁保安费、公用水电费、设备维护费、日常修理费、绿化养护费、杀虫灭鼠费、公共活动费等等。显然，这属于业主实施物业管理的必要开支。在这些开支中，物业企业所得的酬金只占极少部分。在酬金制物业管理中，物业企业所得酬金一般只占10%左右。就如同家政管理，家庭的日常生活开支相当于物业费，而支付给保姆的工资才是物业服务费。二者不能混为一谈。
　　所以，业主交纳的是物业费。物业费是业主的共同财产，这在酬金制下非常明确。国家发改委和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》第十二条说“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”；包干制下，物业费形式上可以由物业企业自由支配，但前提是它必须履行物业服务合同约定的各项义务，这是物业费所对应的债务，如果履行不当业主有权要求返还，所以也不能说是物业企业的财产。就算是业主不聘请物业公司，而自行管理，业主也是要交物业费的，这时是谁在“收费”？这笔钱是谁的服务对价？逻辑上的矛盾立刻显现。所以，无论从法律上还是实务情形，业主交纳物业费并不是购买物业企业的服务，而是他自己承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。说通俗一点，物业费就是业主之间的AA制。
　　二、政府干预物业费违反物权法
　　物业费既是业主的AA制，他愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平以及保持某种生活品质的需要，属于业主自治的范畴。贵的住宅物业费有10几元/平方米，便宜的也有一二元的，就好像餐饮行业，既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有七八块钱一碗的牛肉拉面，消费者量力而行，各取所需，不能说便宜的就是合理的，贵的就是不合理的。物价部门把物业费作为“收费”来看待，这实在荒唐：业主自己筹集不动产管理的费用，算是什么“收费”？大家去吃AA制，自己的单自己买，又不向政府报销，人家出多少钱与政府有何相干？物业费中含有付给物业企业的劳务报酬，那也是很少一部分，不能因此就把物业费等同于物业企业的劳务对价。退一步讲，就算全部是物业企业的劳务对价，那也是由业主与物业企业协商确定，业主愿意付多少钱请人管家，政府有必要管吗？有权力管吗？物权法用专章规定了业主的区分所有权，这个权利中包含了“共同管理的权利”，这就是物业管理的权利来源。物业费就是与管理权利相对应的义务，与物业公司没有必然的联系。物权法第76条要求，所有与业主区分所有权相关的共同事务，都由业主决定，没有行政机关审批、核准的余地。所以，行政机关管制物业费标准，违反了物权法，是对业主自治原则的破坏。
　三、政府对物业费定价违反《价格法》
　　依法行政的原则之下，“法无授权不可为”是政府的首条戒律。行政机关在制定物业费指导价或者政府定价时，口口声声“依据《价格法》”。而我们翻开《价格法》稍微看一眼，就发现它说了假话。
　　《价格法》总则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”，这是价格法的基本原则。第十八条具体规定，“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：
　　(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；
　　(二)资源稀缺的少数商品价格；
　　(三)自然垄断经营的商品价格；
　　(四)重要的公用事业价格；
　　(五)重要的公益性服务价格。”
　　显然，政府有权管制价格的，只有这三种商品、两种服务。即使是这五项，也不是必须由政府定价，而是“必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。物业费不是商品，也不是“重要的公用事业”或“重要的公益性服务”，那么，物价局管制物业费，价格法上的依据究竟在哪里？
　　四、政府定价违反合同法，制造民事纠纷
　　前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，但其中约定的权利义务，对全体业主具有约束力，这是法律的明确规定。民事合同除了具有法定的无效、可撤销情形外，其效力相当于当事人之间的法律。而由于公权力的不当介入，使情况复杂起来。前期物业服务合同中确定的物业费标准，超过地方政府制定的指导价，这本来很正常，就像在城市里租一个房子，约定的租金标准超过了政府指导价，这不会影响合同效力，承租人也没有理由在缔约后反悔，要求按政府指导价履行。但在住宅小区中，一部分业主就以超过政府指导价为由，认为物业企业“违规收费”，或拒绝交纳，或要求退还。这种纠纷，纯属行政机关一手制造。
　　依据合同法的基本原则，当事人意思自治，除非违反法律与行政法规的强制性规定，合同都是有效的，“任何单位和个人不得非法干预”（合同法第四条），当然也包括行政机关不得非法干预。无论是抽象行政行为（规范性文件），还是具体行政行为，都不能干预民事合同确定的权利义务。况且，物价部门管制物业费标准还是违法的，这就更没有权力否定民事合同的法律效力。
　　五、政府指导价损害物业企业利益，违反社会正义
　　政府规定物业费标准，不是怕它太低，而是怕它太高，这很奇怪。商品房的业主，是占城市人口不到10%的富裕人群；而从事物业服务的，是农村进城务工的低收入人群，他们是名符其实的弱势群体。作为劳动密集型的物业服务企业，在目前市场激烈竞争的情况下，本来就难以在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，在法治国家，会通过制定最低工资等国家干预手段，来保障底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里，竟然是通过政府定价把物业企业的劳务报酬压到最低点，保障富人用最小的代价享受物业服务。虽然物业费不能与物业从业人员的劳务报酬划等号，但较高的物业费才有可能为物业员工提供合理的薪酬，这是毫无疑问的。政府压价的实质是，在业主与物业企业市场博弈的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义性和公正性，是典型的损不足以奉有余。
这种情况的出现毫不奇怪。业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本身就是业主，他们在为自身应履行的义务定价，在为自己享受的服务定价。这种定价没有正当性自不待言，更没有任何科学依据。有些城市十年来汽油的价格上涨90%，最低工资上涨100%，而物业服务费指导价十年没有变化，其荒谬性可见一斑。
目前，就郑州市而言，房管局遵守的解释的，物价局不承认，那就请物价局做明确解释！难道物价部门真的依据价格法了吗？不要再糊弄老百姓！

郑州物价

网友：
       您好！
       您反映的问题已收悉，我们将及时给予您回复。



                                                                                  郑州市物价局

郑州物价

网友：
       您好！
       现就小区物业收费问题答复如下：
       目前，郑州市《物业服务收费管理办法》中规定的，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种管理模式，依据的是国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。” 第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。”以及
       河南省发展计划委员会关于公布《河南省定价目录》的通知(豫计价调〔2003〕1442号)中包括物业管理服务费。
       根据上述规定，郑州市制定的《物业服务收费管理办法》明确了成立业主委员会的住宅小区实行市场调节价，没有成立业主委员会的实行政府指导价。是否违反《物权法》、《价格法》以及《合同法》请您向文件的起草及制定颁布的部门，即国家发改委、建设部以及河南省发改委进行咨询或投诉。
       感谢您对物价工作的理解和支持！
       此复。
　　　　　　　　　　　　　　      　　


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wenxinwukui

强烈同意“飞雪天龙”，物业管理问题应有房管局解释、解决，物价局多此一举，至于“前期物业费定价，业主其实没有决定权，也没有对物业的“选择权”由房管局强力介入，还业主选择权

sideas

飞雪天龙 发表于 2014-12-31 22:49 static/image/common/back.gif
就郑州市而言，房管局遵守的解释的，物价局不承认，那就请物价局做明确解释！难道物价部门真的依据价格法了 ...

从法理角度上讲，l楼主说的都是正确、准确的！
同意你的观点，不支持价格的行政干预。
当前，大多数社区的业主缺少自己的“业委会”组织，有的小区在2年或更长时间内，都使用的是前期物业，签订的是《前期物业管理协议》，前期物业费定价，业主其实没有决定权，也没有对物业的“选择权”。这也是一个问题...

都市狼

有点道理！物价局出头回话！看看怎么说的！

飞雪天龙

就郑州市而言，房管局遵守的解释的，物价局不承认，那就请物价局做明确解释！难道物价部门真的依据价格法了吗？不要再糊弄老百姓！