请问房管局，俺对物业条例的理解对吗？

song2011

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郑州市房管局

处理时间

2012-12-11 09:11

表于 2012-11-20 14:41:03 |只看该作者

网友您好：       郑州市物业管理条例（2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过  2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）    2008年3月1日起施行

第四十条　物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。
　　物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。
　　物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
按照条例规定，实行市场调节价的，收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业再物业服务合同中约定。否则就该执行政府指导价。
请问房管局，前期物业合同不是业主和物业企业谈的，也就是说不能执行市场调节价，应执行政府指导价（目前郑州一级物业是1.1元）。也就是说，前期物业费定到1.1元以上都是不对的。我的理解对吗？
如果俺的理解对，经适房今年这么多前期物业费定到1.1元以上的该咋办？这事该贵局管还是物价局管？请您不要再转来转去了，请你们领导和物价局领导沟通完了，有个定论了再回复。即使回复慢点也行，别再转来转去或者把以前的回复复制过来了。拜托了！！

郑州房管

网友您好:
        您所反映的问题我们已收悉，并将尽快给您回复，请您耐心等待。

song2011

你没有正面回答我的问题：我对物业管理条例第四十条的理解对不对？
第二十七条是规定开发商是可以招聘物业公司，进行前期管理。但是，物业管理条例并没有规定业主签前期物业合同时必须认可他们之前的物业服务价格。
按照合同法的规定，任何合同协议都应该是签订人真实意思的表示，按照国家法律体系，合同法是上位法，不要说物业管理条例没有相关规定了，即使有，也不能和合同法有抵触。

song2011

也就是说，开发商利用《郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)》可以和物业签随便多高的价格都没问题了，是吧？
房管局和物价局都不用管，是吧？
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。

首先，在这个办法没被废除之前，还应该执行这个办法。
其次，这个办法的第八条规定了，贵局应该和物价局指导服务收费标准，定期公布，没说你们定了标准后就不用改了。
清华紫光苑一路之隔的丰庆佳苑3期，也是今年拿到的预售证，物业收费是1.15元，清华开发商商就只能招标到1.8元的物业？

郑州房管

网友您好：
      前期物业合同是开发企业通过招投标在社会上公开选聘的物业服务企业，并与物业服务企业签定《前期物业服务合同（协议）》；业主在购买房产时，也要同物业服务企业再签定《前期物业服务合同（协议）》。
     依据《郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)》 我
市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区已成立业主委员会和业主在签定房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的实行市场调节价。
   《郑州市物业管理条例》第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业
管理。
    关于保障房物业费高于1.1元的情况。如果符合上述情况，则实行市场调节价。目前，全国各城市均没有出台保障房的物业费收费价格。试想物业公司对保障房和商品房的服务标准一样的情况下，所使用的人力成本是一样的，如果人力成本一样，那么体现在劳动力这个问题上，就不能有“贵贱”和多少之分。
我市《郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)》已经执行了10余年，物业服务企业各项经营成本的大幅上涨和物业服务收费指导标准的多年不调对我市物业服务企业的直接影响，导致服务质量下降，不仅不利于整个物业管理行业的健康发展，还会严重影响到和谐社区、文明城市以及和谐社会的建设。
    2011年10月19日，我们物业主管部门曾向市委市政府专门建议：应尽快出台符合市场经济规律和有利于我市物业行业健康发展的物业收费政策；其后，我们房管局联合市物价局，组织工作人员在我市的最低工资标准出台后，我们对物业行业重新进行了成本核算，制定了新的物业费收费菜单式收费标准和物业服务质量标准，该物业收费标准高于以前的物业收费标准。该标准已上报市委市政府，我们期待能早日出台新标准。