再问珠江荣景幼儿园问题

贾河路

已处理

惠济区教育体育局

处理时间

2016-4-29 08:53

   经查询土地性质属于政府划拨土地，目前承包或者建立私立幼儿园的确是有问题的。请惠济区教体育局牵头，把配套幼儿园办成国有资产手续，尽快核验验收，给幼儿园办理手续，尽早开园。

  珠江置业违法出售政府投资配套停车位和幼儿园非法获利8320万元！  一， 珠江荣景总体规划地下车位610个，售楼部声称每个车位12万元，已经全部售完，开发商郑州珠江置业有限公司获利7320万元。
    法律依据：
       1，根据“物权法定”的原则，目前的人防工程都没有办理所有权登记。由于人防工程没有进行产权登记，建设单位的擅自“出售”行为是得不到法律保护的，根据2003年1月1日起施行的建设部《经济适用住房价格管理办法》中规定：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。由此可以看出：属于经济适用房公共配套设施的幼儿园的产权应归全体业主共同所有，因为业主买房时价格中包含有公共配套设施的建设成本，有限的产权是缘于土地的划拨，只是在转让时有所限制，笔者认为：其完全适用《物权法》的相关规定，业主们可以依法维护自己的合法权益，政府应该在实体上、程序上依法行政，把保障性住房建设的惠民政策落到实处。惠济区教体育局应该加强配套设施的产权管理，将配套设施建设纳入土地一级开发的基础设施中，同时争取从土地有偿使用收入中拿出一定比例用于配套教育设施的建设；研究制定相关政策，明确经济适用房小区配套建设的中小学原则上由公办学校承担小区内义务教育工作。
    2，根据郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。经济适用房土地是政府免费划拨的，珠江荣景配套地下车位610个，地上车位443个，所有权归全体业主。
   3，《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》实施办法第十一条　政府投资建设的学校、幼儿园的验收工作按照《郑州市建设项目竣工验收规定》执行。验收合格后，交付教育行政主管部门使用。社会力量投资建设的中小学校、幼儿园，由举办人组织验收，政府部门应当参与。珠江荣景小区配套基础设施由郑州是政府投资建设，应交由教育行政主管部门举办。
   4，根据郑州市物价局政策法规，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。
  5，根据建设工程规划许可证-郑规建字第【410*******29151】号，根据郑州市人民政府文件政政函【2011】54号和【2010】021号规定规划，珠江荣景小区有规划配套公立幼儿园。

      二，如果珠江置业还是不交出珠江荣景配套幼儿园，郑州市房管局完全有责任向开发商发起公益诉讼，或者向郑州市政府打报告说明情况，要求上一级政府按照郑州市经济适用房管理办法执行督办。前珠江荣景已经交房一年多，幼儿园至今荒废，1000万元已经出售给小天鹅，2014年已经打出招生广告。
根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
     珠江荣景小区土地由政府免费划拨，规划幼儿园由郑州市政府同意规划设计，经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。政府划拨的土地，珠江荣景配套基础设施建设费用由郑州市政府承担。小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。

郑州市物价局政策法规处相关工作人员说，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。“十二五”期间，国家将加大保障性用房的建设力度，将要建设3600万套；这是民生之福音，但随之而来的相关制度建设、产权归属等必将成为关注的热点。业主们如何维护自己的合法权益？
这是新的形势下出现的新问题，笔者查了相关资料：
《物权法》第七十三条规定： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十六条： 下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
这是《物权法》的相关规定，物权法是2007年10月1日实施的，但对于10年前建设的经济适用房这种特殊的物权是否适用呢？公共设施的产权如何明晰？经济适用房的用地是政府划拨的，价格是政府指导价，那么业主买房时价格构成中是否包含有公共配套设施的建设成本就成为问题的关键！
2007年12月01日中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》第四章 价格管理中  第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
  第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
    购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
2003年1月1日起施行的建设部《经济适用住房价格管理办法》中规定：
第六条　经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（一）开发成本
　4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
    由此可以看出：属于经济适用房公共配套设施的幼儿园的产权应归全体业主共同所有，因为业主买房时价格中包含有公共配套设施的建设成本，有限的产权是缘于土地的划拨，只是在转让时有所限制，笔者认为：其完全适用《物权法》的相关规定，业主们可以依法维护自己的合法权益，政府应该在实体上、程序上依法行政，把保障性住房建设的惠民政策落到实处。惠济区教体育局应该加强配套设施的产权管理，将配套设施建设纳入土地一级开发的基础设施中，同时争取从土地有偿使用收入中拿出一定比例用于配套教育设施的建设；研究制定相关政策，明确经济适用房小区配套建设的中小学原则上由公办学校承担小区内义务教育工作。


补充内容 (2016-4-11 09:49):
尊敬的领导：          自珠江荣景小区交房以来，小区银江物业公司办了很多让业主无法容忍和接受的事情：大致罗列如下：
1.强制延期交房
2.未达到交房条件让业主提前装修给以后业主入住留下很多隐患。
3.小区配套幼儿园被物业私自出售给个人经营
4.两千多户业主无法办理转户口
5.银江物业公司服务达不到一级物业服务标准，却强行按一级物业标准收费
6.擅自将其共有产权的地面停车位对外进行出租，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位
7，小区业主电动车充电，按电动车充电器功率大小来收取不同费用，到电动车棚充电经常出现插了卡扣了钱还没有冲上电的怪象，然后换一个插座还得再扣钱。
还有很多让人骇人听闻的举动，最让业主们不能容忍的是小区银江物业管理公司，是属于珠江荣景开发商自己的物业公司，内部管理非常混乱，怪不得物业公司做事嚣张无比，无法无天，原来开发商就是自己的大后台。这在全郑州市是绝无仅有的。开发商用自己的物业公司来管理小区业主。2000多位珠江荣景业主强烈呼吁撤销珠江荣景这种不合规的物业。换来正规的物业管理公司来服务小区业主，而不是用这样的物业像行政权利机关一样，让业主缴着高昂的物业费，还让他们来欺压欺骗业主。这样的物业一刻也不想让他们存在，强烈要求政府让他们赶快消失。不然还不定下一步会制造出更多奇葩的怪事出来

补充内容 (2016-4-11 09:51):
去办理户口必须物业开证明，物业要求缴纳全部物业费，强制收取巨额水费，没法活了在这个小区里面

补充内容 (2016-4-11 10:01):
经常有业主遇到物业不作、服务态度差、乱缴费行为，不知道怎么投诉，或投诉完迟迟得不到解决，这里总结几个比较有效的方法给大家。

工具/原料
录音，视频证明
相关费用缴费证明
方法/步骤
1
一，找物业经理。如果是物业管理上的小问题，或者是物业工作人员态度不好，找物业经理就可以。严格来说物业经理是社区物业的最高决策者，有很大的自主管理权。
如何投诉物业？步骤阅读
2
二、找街道办。街道办事处受辖区人民政府管辖，负责辖区方针政策贯彻、文化建设等综合管理工作，对物业投诉事件有受理和协助协商的权利。
如何投诉物业？
3
三、找房屋管理部门。房屋管理部门即房管局，一般负责：住房保障、建设、制度改革、市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策转变和督促实施。房管局能不能管事，主要看房产管理局与物业公司是否有直接的行政隶属关系。若有关系，则什么都要管。无关系，则主要监督物业公司的定价标准和服务内容。
如何投诉物业？
4
四，找业委会。业主委员会简称业委会，由物业管理区域内业主代表组成，业委会成员以选举的方式产生。所以很大程度上会以业主利益为出发点，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作。可受理业主投诉问题。
如何投诉物业？
5
五，开发商。国内的一般的做法是，社区开发完毕由开发商选择与其有业务关系的公司或者开发商自己成立的物业公司进行管理。这种物业公司经常要为开发商承受过多的质量返修工作压力，所以相应房屋质量及返修问题找这种物业，一般能得到解决。涉及这类投诉，开发商也是有受理的义务的。
如何投诉物业？
6
六，投诉机构。诸如“忠实仆人”一类的第三方物业投诉调解机构，是互联网时代高速发展的产物。业主可找此类投诉平台投诉，优点是投诉反馈快有人跟进，不需要业主费时费力跟物业周旋。
END
注意事项
投诉物业需要注意保留证据，如录音或书面协议，缴费证明等

hjqjtj_admin

网友你好：
你好！接到您关于反映“珠江荣景幼儿园相关问题”后，我局根据有关规定回复如下：
依据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“开发建设单位配套建设的幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江荣景小区开发商未交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园由开发商负责管理，该幼儿园性质为民办。
关于业主要求解决的珠江荣景小区其他配套设施建设、收费标准、产权归属等问题建议向其他主管部门反映。

贾河路

有些省份在商业或经济适用房住宅小区都有配置一些门市店铺、幼儿园、片区学校等房屋。其产权属于公产，由当地房管局管理。幼儿园、片区学校属于小区及周边区域的配套设施，由教育局使用。小区门市由小区物业管理单位使用或出租，租金收入转为小区专项维修资金，用于小区设施设备大、中维修使用。这些房屋的业主铁定不是物业 ...

贾河路

是政府的，业主购买的经济适用房是政府的住房政策扶持的一部分，在所有权方面不是完全产权的房子，房子是这样小区内的门市、幼儿园就更是政府？

贾河路

hjqjtj_admin 发表于 2016-4-20 10:05 static/image/common/back.gif
网友你好：
你好！接到您关于反映“珠江荣景幼儿园相关问题”后，我局根据有关规定回复如下：
依据《郑州市 ...

郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。此法律明确珠江荣景配套幼儿园属于政府投资，请惠济区教体育局按照法律收回珠江荣景幼儿园管理权

贾河路

两年来珠江荣景业主为求学位的家长们可谓使出了浑身解数。然而不少保障房小区的住户反映，学位如此稀缺的情况下，明明已建好的小区配套幼儿园却迟迟不投用，家长们不得不舍近求远、捱贵价学费，只求让孩子有书可读。时间和金钱成本，给这些低收入家庭带来不少压力。

　　珠江荣景小区幼儿园、 幼儿园在内的保障房配套幼儿园都存在此种情况，家长们希望，小区配套幼儿园能尽快开放。
     就在家门口的幼儿园不开，业主们只能舍近求远将孩子送去其他小区读幼儿园，而这对于低收入家庭来说，也带来经济上的压力。业主妈妈经过一个月的奔波，终于给女儿报上了幼儿园，“跑了附近四五家，都是民办的，基本招小区的都招满了。报上名的幼儿园要坐四个公交站，之所以还剩几个名额，是因为学费算附近比较贵的。” 所报名的幼儿园学费每月1300元，附近其他民办园，最便宜也要1000元。

　　“我们这里是保障房，都是低收入家庭，还有特困家庭，对于很多家庭来讲，小孩一个月的学费顶一个月的低保费了，隔壁楼有个邻居，干脆自己在家再带一年，就等小区幼儿园开学。
       保障性住房配套幼儿园建成多时却不投用，这让部分人大代表也很不解，“按道理小区在建设初期就应该规划好，交楼时幼儿园也应该像小区绿化一样一起移交，不应该滞后这么长时间。”

　　 保障性住房针对的是低收入和困难人群，从政府角度应该考虑得更细致一些，“公建配套投入使用，牵扯到多个部门，虽然每个项目遇到的具体问题可能不同，但可以肯定的是，这个过程涉及的每个部门都有责任，各个部门不应该踢皮球，而应形成合力，让这些民生项目尽快为保障房的居民提供服务。”

　　珠江荣景小区属于保障性住房的人群比较特殊，在配套上也应考虑到这个阶层的特殊需求，一定要办成公办幼儿园，都应该有财政的支持，办成普惠性的幼儿园，让这些珠江荣景业主家庭能够负担得起。

ABL

土地性质：教育用地   土地产权：政府免费划拨  建设费用：政府投资 业主购房款包含，请问珠江置业 你霸占属于全体业主的幼儿园到何时？珠江荣景配套幼儿园是不是配套基础设施？
   郑州市物价局政策法规处相关工作人员说，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。

    在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。任何开发商不得以任何名义，额外再收取相关费用。

     根据建设工程规划许可证-郑规建字第【410*******29151】号，根据郑州市人民政府文件政政函【2011】54号和【2010】021号规定规划，珠江荣景小区有规划配套公立幼儿园
     问一：根据郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。此法律条款已经充分说明珠江荣景配套幼儿园由政府投资建设，根据谁投资谁受益原则，受益方是教育主管部门和广大业主，你们为啥一直拒之门外？
    问二：土地属于政府免费划拨，配套幼儿园土地性质决定此幼儿园归政府管理，为啥你们不按照法律行政手段依法收回珠江荣景配套幼儿园管理权？是行政不作为还是有什么利益关联？
  问三： 业主购房包含配套费，郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中，为啥惠济区教体育局非要认定此幼儿园由珠江置业投资建设，凭据是啥？
   问四：业主已经反映此问题多年，为啥久拖不开园，不明确处理？

    根据惠济区教体育局的答复：根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。法律依据：
       1，根据“物权法定”的原则，目前的人防工程都没有办理所有权登记。由于人防工程没有进行产权登记，建设单位的擅自“出售”行为是得不到法律保护的，根据2003年1月1日起施行的建设部《经济适用住房价格管理办法》中规定：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。由此可以看出：属于经济适用房公共配套设施的幼儿园的产权应归全体业主共同所有，因为业主买房时价格中包含有公共配套设施的建设成本，有限的产权是缘于土地的划拨，只是在转让时有所限制，笔者认为：其完全适用《物权法》的相关规定，业主们可以依法维护自己的合法权益，政府应该在实体上、程序上依法行政，把保障性住房建设的惠民政策落到实处。惠济区教体育局应该加强配套设施的产权管理，将配套设施建设纳入土地一级开发的基础设施中，同时争取从土地有偿使用收入中拿出一定比例用于配套教育设施的建设；研究制定相关政策，明确经济适用房小区配套建设的中小学原则上由公办学校承担小区内义务教育工作。
    2，根据郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。经济适用房土地是政府免费划拨的，珠江荣景配套地下车位610个，地上车位443个，所有权归全体业主。
   3，《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》实施办法第十一条　政府投资建设的学校、幼儿园的验收工作按照《郑州市建设项目竣工验收规定》执行。验收合格后，交付教育行政主管部门使用。社会力量投资建设的中小学校、幼儿园，由举办人组织验收，政府部门应当参与。珠江荣景小区配套基础设施由郑州是政府投资建设，应交由教育行政主管部门举办。
   4，根据郑州市物价局政策法规，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。
  5，根据建设工程规划许可证-郑规建字第【410*******29151】号，根据郑州市人民政府文件政政函【2011】54号和【2010】021号规定规划，珠江荣景小区有规划配套公立幼儿园。

      二，如果珠江置业还是不交出珠江荣景配套幼儿园，郑州市房管局完全有责任向开发商发起公益诉讼，或者向郑州市政府打报告说明情况，要求上一级政府按照郑州市经济适用房管理办法执行督办。前珠江荣景已经交房一年多，幼儿园至今荒废，1000万元已经出售给小天鹅，2014年已经打出招生广告。
根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
     珠江荣景小区土地由政府免费划拨，规划幼儿园由郑州市政府同意规划设计，经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。政府划拨的土地，珠江荣景配套基础设施建设费用由郑州市政府承担。小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。

郑州市物价局政策法规处相关工作人员说，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。“十二五”期间，国家将加大保障性用房的建设力度，将要建设3600万套；这是民生之福音，但随之而来的相关制度建设、产权归属等必将成为关注的热点。业主们如何维护自己的合法权益？
这是新的形势下出现的新问题，笔者查了相关资料：
《物权法》第七十三条规定： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。