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投 诉 书 被投诉人（单位）：郑州鑫岚光房地产开发有限公司 联系电话： 0371-53715555(开发商)请求事项：请求郑州鑫岚光房地产开发有限公司全额退还就郑州市中原区西三环东，中原西路南中原区石羊寺A-1-2地块（二期）项目1号楼2单元1802室所支付的购房定金20000元、房款116400元整。 投诉事由： 本人老家河南省安阳滑县，现在江苏南京上班，因与家人商量想离老家近点上班，就选择了河南的省会看房子，准备交房时回郑州上班并办理小孩儿入学，在网上看了很多楼盘，又给位于郑州市中原区西三环阳光城丽景公馆打电话，谈及首付可以延期付，现在订房首付款延后半年付，2019年05月04日，我回郑州去这个楼盘看，看完样板间后便催我们交定金2万，说现在五一有活动，今天交了定金可享受，明天就没有了，我们有些不确定，便要求他带我们到楼盘现场看，走到我要购买的那栋时，下面有一个几层的一栋房屋，置业顾问说这肯定会拆掉，等你们交房了肯定拆了，我当时对周边环境不了解也就信了，而是事后看合同上写明这是政府拆迁行为，开发商不负责。本人明确告知过置业顾问我不在郑州上班的，交定金前并未严格审核本人的购房和贷款资格，只确认了我是本科就表示可以买，让我交了定金及部分首付，直到今年10月份销售员才说郑州的限购政策，需要让我办一个假的劳务合同，谈到流水问题，他说他们楼盘有合作的，全套给我办下来可能要一点费用，并把微信推给我，但本人不曾想过要通过违法的手段购房，所以决定退房。没过两天网上有视频曝光阳光城丽景公馆的房子质量问题，从视频看墙顶混凝土用的是商混铸成，手一扒就碎落，典型的豆腐渣工程，触目惊心，本来希望交房后带着家中宝宝入住的，这样的房子实在是不敢入住。本人发现开发商在售房过程中存在诸多问题，我们想买一套房，在这个城市定下来，继续努力工作，推动这座城市的快速发展，而且我们只是想拿回自己的钱，并没有对开发商造成什么损失，开发商却一定要扣留我们的定金，这些钱对开发商来说不算什么，但对我们来说是辛辛苦苦几年才能省下来的工资。为什么他们欺骗在先，却要我们赔偿。就因为他们财大气粗请得起律师可以明着欺负老百姓嘛。对于他们这种欺骗，深深伤害我购房及居住的欲望，所以我要求退房退定金。 理由为： 1、开发商并未按认购书约定的在签订认购书之前，向本人履行《商品房买卖合同》及其附件等告知、说明义务；在咨询的过程中，销售员只说了房子的价格及大概计算，并没有提到限购政策以及贷款是怎么贷的，而我不是专业人士，对这里面程序更加不懂，而是事后今年10月份让我准备签约资料才告知当地的限购政策本科学历需在郑州工作2年以上，贷款的话是有条件的，也就是需要近半年连续的月供2.5倍的银行流水，而根据目前的情况来看（我刚换工作，工作地点在南京），我达不到这样的条件，导致我无法继续购房，但这些因素销售员并没有告知我，只是唆使我签购房协议。违反了《商品房销售管理办法》第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”。《商品房销售管理办法》“第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；《办法》要求：房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。” 2、涉嫌未明码标价的违规行为，谈到价格时，销售员在4月13日发来一张“1#第2轮报价口径”的表格，上面显示15-18层02室，02室报价单价为13649.6，成交价1384206。在5月4日发来一张置业计划书显示1号楼2单元1802室标准总价为1405816元。而在售楼处现场，未按国家一房一价政策在现场醒目位置布置价格墙对所有在售房源进行公示价格，也未出示公证过的一房一价表给我们参考，只是口头告诉我们还有哪些房源可选，我们选中房源后，销售员口头进行报价，然后再进行优惠计算，根据河南省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》“二、加强商品房销售现场管理房地产开发企业销售商品房，应在销售现场公示以下信息：2. 所有房源销售价格和销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及销售状态（已销售、已认购、在售）等情况。三、加强商品房销售行为监管房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：6. 商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标；7.取得预售许可后不在10天日内一次性公开全部房源信息并进行销售；不公示销售进度控制表，特别是已取得预售许可、尚未售出的房屋数量和价格情况；”国家发展改革委关于发布的《商品房销售明码标价规定》“第六条 商品房经营者，应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”的规定，已经涉嫌存在未明码标价的违规行为。 3、涉嫌不具备销售资格售房的违规行为，3月中旬咨询时，销售员说现在排号交2万元认筹的话到时可以享受98折的优惠，不然的话到时这么好的房子就没有购买资格，但事后才知道该楼盘还未获取预售许可证，预售许可证的发证日期为2019年4月25日，而就在获取预售许可证不久的5月4日我们咨询时，销售员居然告诉我们全部清盘了。而且该楼盘未取得预售证售房已经不是首次，据民生频道有业主反映在2018年9月30日该开发商收取了2万元作为中原区石羊寺A-1-2地块项目（一期）4号楼的认筹金，然而该楼盘预售许可证于2018年11月12日才获取，在不具备销售资格就收取认筹金是违规的。此外，在购房过程中，销售员从头到尾都没有对该房子是否存在抵押状态做过介绍和声明，在售楼处现场也没有相应的公示，由于当时自己对房子的信息不了解，所以就交了定金签了认购协议，但事后仔细查看认购书才知道，原来该房子还是处在在建抵押状态，即已办理了在建工程抵押的房屋，既然是在抵押状态，若债权人不同意出售那么这个房子就不具备销售资格，根据河南省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》“三、加强商品房销售行为监管 房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：1. 未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用；8. 以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息，捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序；”及郑州市住房保障和房地产管理局《关于开展房地产市场专项整治的通知》 “四、专项整治内容：重点查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的下列违法违规行为：（一）房地产开发企业违法违规行为。2.以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序。3.未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用。”及《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；”。的规定，已经涉嫌不具备销售资格就开始认筹的违规行为。 4、涉嫌捆绑销售的违规行为，销售员告知必须要购买他们合作银行的理财产品，才能享受按揭贷款基准利率上浮20%的优惠政策，而这明显已经违返了买卖自由。违反了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格”的规定，已经涉嫌捆绑销售的违规行为。 5、涉嫌隐瞒对继续购房不利因素的欺诈行为，在介绍房屋时，销售员始终没有对该房子是否设定抵押进行声明，售楼处现场也没有这样的特别公示，而又因自己对房屋信息的不了解才交了定金，事后销售员才出示认购书，当时并没有让我有时间去阅读认购书条款，只是催着签，回去仔细查看才得知该房屋所在地块已设定土地使用权/在建工程抵押，而未解押很可能导致无法办理产权证。这些对本人至关重要，而这明显会使自己的购房考虑造成极大的影响，而销售员却只字未提，只是一味以折扣诱导本人购房。根据河南省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》“二、加强商品房销售现场管理房地产开发企业销售商品房，应在销售现场公示以下信息：5. 销售房屋已经在建工程抵押的情况说明以及抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，已经涉嫌隐瞒对继续购房是否进行的不利因素的行为，已经违规。 6、涉嫌不明收费及偷税偷税的违规行为，在咨询过程中，销售员说需要先交定金20000元、房款116400元，直接转到公司的对公账户开户行：兴业银行郑州分行营业部 账号462010*******48692，然后因这个房子也确实比较中意，所以就交了，但后来才得知开发商的预售款监管银行 中国民生银行股份有限公司郑州分行营业部预售款监管账号6308 86727，而根据相关规定开发商及第三方是不允许向购房者收取任何总房款以外的费用，而房款又不打入开发商指定的监管帐户，销售员说要额外花点钱，用于代办劳务合同，但这个费用是不会计入总房款里，所以已经违反了河南省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》“三、加强商品房销售行为监管 房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：14. 另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）；”及郑州市住房保障和房地产管理局《关于开展房地产市场专项整治的通知》“ 四、专项整治内容 重点查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的下列违法违规行为：（一）房地产开发企业违法违规行为： 9.未按规定使用商品房预售款项，或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款（包括预订款、首付款、按揭贷款等）。”及《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；”。及《税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。”的规定，已经存在不明收费、偷税漏税的违规行为。 7、涉嫌欺诈的违规行为，销售员元说116400交的是房款，收据也是以房款名义开具，本人以为是购房产生的费用，却发现明明以购房款名义收取的非要，却又不是监管的收款账户收取。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。的规定，已经涉嫌欺诈的违规行为。 8、涉嫌唆使信用卡套现、首付贷及提供首付分期的违规行为，在说到支付首付时，我强调超出我的预期没有那么快到账时，这时销售员就说可以刷信用卡凑首付，自己曾经刷过8万，不会的话案场的人帮忙用pos机操作，还说开发商可以提供半年首付分期的服务，7天内先交10%首付，剩余20%的款项在11月15号前付清即可，这样可以减轻我的购房压力。但事后通过了解，信用卡套现属于首付贷的一种，首付贷是国家明令禁止的行为，首付分期也是违规的，根据河南省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》“三、加强商品房销售行为监管 房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：13. 实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款；”及住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件，其中第五条明确规定，中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务及《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》二、整治重点（一）投机炒房行为。5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。及《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》“一是严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。三是要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房。银行业监督管理部门各级派出机构要加大对银行业金融机构个人住房贷款、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的监督和检查力度，依法依规严肃处理各类违规行为。”的规定，销售员在明知的情况下还要这样唆使，这已经涉嫌提供首付分期、首付贷的违规行为。 9、涉嫌唆使造假流水向银行骗贷的违规行为，咨询过程中销售员并未审核我们的贷款资格，我明确告知本人刚换工作，流水无法达到月供的2.5倍以上，销售员却说可以交给他们售楼部合作对接的人员代办流水，一般都会顺利通过，然而事后通过咨询专业人士才知道，不是真实的工资收入属于造假，通过这样的行为向银行申请贷款是骗贷的行为，根据我国刑法第193条明确规定，以非法占有为目的，使用虚假的经济合同或虚假的证明文件、以及用虚假的产权证明作担保，诈骗银行或其他金融机构的贷款，数额较大即构成贷款诈骗罪，且根据刑法规定，诈骗20万元的，为有期徒刑10年，每增加4000元，刑期增加一个月。经过朋友教导以及与家人商量，我意识到这样做的后果很严重，有违法骗贷嫌疑，会被追究法律责任，所以我就不敢继续购房，这种行为的后果虽然还没有发生，但已经出现苗头，所以我决定要退定金。销售员及售楼处根本不考虑我们是否有这个能力购房，是否符合银行贷款审批条件，只想到自己的业绩提成，已经违规。作为开发商培养出来的员工，不但没有及时指出问题，反而唆使本人作假骗贷，实在是感到后怕，已经涉嫌教唆违法的行为。 10、涉嫌存在在不具备资格的情况下收取费用、诱导购房的违规行为，在谈到购房资格时，销售员不止一次声称强调郑州很多区域已经开始放开限购政策，让我快点下手，表示本科学历就可以买，这已经明显存在违规行为。根据我国《合同法》相关规定，售楼处为房屋买卖双方提供居间服务，有义务核查买房人是否具备购房资格，而该预定协议是在买房者不具备购房资格的情况下签署的，这直接导致后续交易行为无法进行，属无效协议，而收取的费用理应退还。 11、涉嫌唆使造假购房资格规避限制政策的违规行为，在咨询过程中，我明确告知本人是安阳户口，工作在南京，销售员一再说现在政策放开了，了解我是本科学历后表示可以买，本人信以为真支付了共计房款136400元的房款，而是在10月份让我准备签约资料时才告知限购政策：1、在郑州交一年社保一年纳税2、郑州市本地户口3、本科学历，在郑州工作2年以上，有劳务合同。然后说劳务合同很多人都是没有的，可以给我们推荐专业做劳务合同的，收点费用一套都能办下来，这样就能获取购房资格，根据他们的经验一般不会出现问题。但通过了解得知，根据河南省住房和城乡建设厅《关于进一步规范商品房销售行为的通知》“三、加强商品房销售行为监管 房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：10. 向不具备购房资格的对象出售商品住房，或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策；”及郑州市住房保障和房地产管理局《关于开展房地产市场专项整治的通知》“ 四、专项整治内容 重点查处房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的下列违法违规行为：（一）房地产开发企业违法违规行为7.向不具备购房资格的对象出售商品住房，或者诱导、教唆、协助购房人伪造资料规避限购政策。”，根据《刑法》第280条“伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪”，会被处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权力等，而根据《合同法》第52条规定，一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。及《合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条第五款明确规定了，有违反法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同，此种解除系法律赋予的权利，无需对方同意即可履行的法定解除权。一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。而销售员在明知该种情况还要唆使，已经涉嫌教唆违法的行为。 12、涉嫌虚假宣传及欺诈的违规行为，咨询过程中,谈到房子周边环境时，有个老居民楼，销售员说是等到我们交房的时候一定会拆，但是后来看合同约定旧民房未拆迁，后期规划可能调整，开发商不做承诺，而这根本不符合实际的事拿来宣传诱导购房，就是虚假宣传。在购房期间，据网上流露出的视频该项目在建楼盘顶楼随便用手一捏混凝土便碎一地，犹如“豆腐渣”，这也让我对该开发商的信誉度深感怀疑，宣传时的形象也是大打折扣。开发商还在认购书上约定：甲方发布的广告、宣传资料，或示范区、样板间、概念展示间、楼盘模型、售楼处或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等仅作参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞对甲方无约束力，既然不能为准，为什么拿来诱导本人购房？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，违反了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“（一）发布虚假房源信息和广告”及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。的规定，销售员及开发商的行为已经存在虚假宣传及前后承诺不一致的欺诈违规行为。 13、虚构原价价格欺诈，该营销中心使用“原总价”字眼进行标价，根据《国家发改委关于<禁止价格欺诈行为的规定>有关条例解释意见的通知》，“原价”是指经营者在本次降价前七日内在本交易所成交的有交易票据的最低交易价格，如前七日没有交易价格，以本次降价前最后一次交易价格作为原价。商品房由于其特殊性，每一套房源都是不同的商品，不存在法律概念上的“原价”，因此商品房经营者不应当使用“原价”等价格术语标示价格，同时，“原价”高于本楼盘其他相似房源在促销活动前七日内的最低交易价格，该行为构成价格欺诈行为。 14、涉嫌存在霸王条款的违规行为，交定金前未出示认购书，在签认购书时并没有让我有时间去仔细阅读认购书条款，只是催着签协议，事后才发现存在很多不合理的条款，多个条款都是在撇清开发商自己的责任，加重购房者的责任，而认购协议本身就是合同格式条款，是当事人为重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款与一般的合同条款相比，突出特点是格式条款的事先确定性、不可变更性以及承诺的无奈性。根据《中华人民共和国合同法》“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定，该行为已经涉嫌霸王条款的违规行为。 以上诉求均有录音、图片、协议为证。基于以上原因，为了维护本人的合法权益，特此提起投诉，望有关部门领导能够帮我协调处理，要回购房定金20000元、房款116400元整。 | 
发表于 2019-11-14 10:44:17
