关于开发商破坏军民关系的问题反映

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郑州市

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您好！

我们是郑州市金水区丰乐路33号院72495部队家属院（军丰公寓，部队经济适用房）的业主。2000年，72495部队为解决部队师团干部的住房问题，经总后勤部批准筹建军丰公寓。2010年，开祥置业股份有限公司在十二里屯（军丰公寓东南方）建高层建筑群，其多栋高层建筑直接侵犯我军丰公寓业主的相关权利。对此，我们广大业主坚决反对“郑州市城乡规划局金水分局在2012-11-29就金水区十二里屯城中村改造项目（A-04、A-05地块）的规划公示内容。反映问题如下：

一、强烈要求保护我们的知情权。该规划图只给出了军丰公寓在开祥御龙城建成后的部分方位的日照分析，没有给出军丰公寓在原十二里屯存在时的日照分析、前后的日照时间差、各楼层的日照时间等，剥夺了我们的知情权。同时，日照分析是临近军丰公寓个别楼的分析，实际上是多个楼的影响。这就为开发商违法规划提供了机会。

二、强烈要求阻止开发商侵权行为。1.《宪法》第三十九条：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。采光权侵权实际上是多重侵权的综合，赔偿内容应当包括：由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋价值贬低等。采光减少致房屋贬值也应赔。2.《物权法》第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室(客厅)受光面积。3.《民法通则》第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。4.《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定：大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。老年公寓的日照权问题《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》第5.0.2条规定，住宅间距应以满足要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。大城市老年人居住的建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。 根据国家有关规范，应满足受遮挡居住建筑的居室在大寒日的有效日照不低于二小时，居室是指卧室、起居室；老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居住空间不应低于冬至日2小时的日照标准。开发商一期工程临近部队机关院东南侧四栋高层，严重侵害了军队设施，危及军事机密，危及官兵健康，部队办公区已在公众鸟瞰之下，官兵公寓区已成阴森之地，目前正在研究解决赔付问题。但军事机密长期受到威胁的现状难以改变，官兵生存环境难以得到改变，这样不该发生并长期得不到解决的问题不应再发生！目前，开发商临东风路北侧建成的三栋高层主体工程已经影响我军丰公寓一、二号楼九点以前的日照。这个已发生的问题因为“小”，没有任何人、任何组织出来解释说明，但我们认为这是大事，这是更大侵权的开始！开发商的原规划设计侵犯了军丰公寓一号楼、二号楼、三号楼业主的日照权、环境权、生命健康权、休息权、隐私权、财产权等相关的权利。由于采光权承担着满足人们基本的生活需要和生活质量进一步提高的使命，在现代社会往往被看成人们生存所不可或缺的基本权利，越来越为人们所重视。采光权既是物权，也是人权，还是环境权，既是公权，也是私权，采光权的丧失，必然带来房价的贬值，照明电费和取暖费的增加，这是公民财产权的损失。军丰公寓三栋一层四户典式高层建筑，顺丰乐路而建，非正南正北朝向，东北户、东南户以上午日照为主。按照开发商的规划图，其多栋高层建筑正位于本院的东南方，在冬季的11—12点以前，本院基本上见不到阳光，一、二号楼的合法权益受到极大的侵害，特别是东南户中低层受害最大，在大寒日东南住户四个房间中的三个房间日照时间为零。同时，整个小区见到阳光的时间都极大减少，所有业主的环境权都受到侵害，整个冬季所有业主都将生活在阴冷潮湿之中，所以，本院的全体业主都将是开发商违法行为的受害者。不规则楼的日照时间不能以常规方式来计算，军丰公寓的楼房不是正南正北的楼房，所以要特殊情况特殊对待，东南住户是最大的受害者，开发商却视而不见。每层的四套房子中，户型最差的是东南户。我们选择这套房子的原因是在冬季这套房子有四间房子可以见到阳光，包括大寒日在内至少有六个小时可以见到阳光。东北户型，上午只有两个房间见到阳光，但户型科学合理。按照开发商的原设计规划，东南住户的三个房间的日照时间为零。作为开发商要尊重现状住宅的各项权利。但是开发商无视现状住户的利益，大规模规划高层建筑，严重侵害了现状东南住户的利益，特别是底层住户的利益。政府应立即坚决阻止。

　  三、强烈要求依法批准建设规划。按照规划公示图上所示，开发商的规划图中的34层高楼与军丰公寓一号楼的间距只有26米左右。与军丰公寓的楼间距不符合国家法律的规定。1.根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”新建建筑和现状住宅之间的距离，必须符合有关法规的要求，才可进行建设，否则就是违法建设。楼间距的法律规定楼高：楼间距=1：1.2比值计算。2.国家强制性标准国标GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，1994年2月1日起施行)第5.0.2条规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。”3.依据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》第5.0.2.3条，住宅侧面间距应符合下列规定：（1）高层塔式住宅、 多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。(2)相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得小于1.2。4.根据《住宅建筑规范》、《城市居住区规划设计规范》等，楼房间的间距通过计算得来。一般而言，两幢楼之间的距离一般不应低于楼高，日照系数处于1：1.2----1:1.5之间。比如，建10米高的楼房，该楼距后楼不应少于12--15米。因地皮紧张，现在开发商大多以1：1.2为系数。 所以，最简单的测算方法应是楼房间距不应低于前楼的高度。另外，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。所以实测楼间距可以小于楼高，但不能小于楼房高度乘以0.7的系数。5.建设部2002年４月１日起施行的《城市居住区规划设计规范》ＧＢ５０１８０－９３（修改本）第５.０.２条规定：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。”第５.０.２.２项规定：“正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照数控制。”第５.０.２.３项规定：“住宅侧面间距，应符合下列规定：高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距；该《规范》实际执行中板楼的楼间距一般不能低于楼高的１.７倍，而塔楼则不能低于楼高的１.２倍。高层住宅与高层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。6.郑州市建设工程规划管理技术规定【2009年4月1日】（2011-11-23 ）高层住宅与高、多、低层住宅的间距。（1）高层塔式住宅与高层塔式住宅平行布置时最小控制间距应按满足日照要求为基础，并不得小于表2所列要求：

表2 高层塔式住宅平行布置时最小控制间距

高度（米） 主朝向	24＜H≤40	40＜H≤60	60＜H≤100
南北向（米）	25	30	35
东西向（米）	20	25	30

（2）建筑高度大于等于100米的，应相应加大后退距离。相邻建筑双方各自从建筑用地界线起计算退界距离，退界距离不得小于表7所列要求：

表7 各类建筑退地界

		文教卫生建筑		住宅建筑	非住宅建筑筑
主要朝向（米）	低层		6	5	5
	多层		9	9	7.5
	高层		18	15	12
次要朝向   （山墙） （米）	低层		3.5	3	3.5
	多层		4.5	4.5	4.5
	高层		10	9	9

（3）《住宅设计规范》gb50096-2011 最新版的住宅设计自2012年8月1日起实施。第7.1.1条规定，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照，高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距不得小于表5所列要求：

表5 高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距

高度（米）	24＜H≤40	40＜H≤60	60＜H≤100
板式山墙最小间距（米）	15	18	20
塔式最小间距（米）	18	20	25

四、强烈反对断章取义曲解法规。开发商依据上表范表五，强调其设计规划的合法性，这是开发商对该法规的断章取义，目的是为其违法规划进行寻找法律依据。其理由如下:理由一：此规范适用于新设计开发的建筑。例如，开发商对于其设计的开祥御龙城内部的楼间距可以依据该规范，但不适用于新建建筑和现状建筑之间的间距。理由二：新建建筑与现状住宅的方位不同，楼间距也完全不同。新建建筑正处于现状住宅的东南方位就必须遵循《宪法》第三十九条、《民法通则》第八十三条、国家强制性标准国标GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，1994年2月1日起施行)第5.0.2条、《物权法》第八十九条等、《城市居住区规划设计规范》第５.０.２.３项规定。而开发商完全抛开这些国家法律规定，其意欲何为？开发商对本院一、二号楼东北户31户进行经济补偿不能掩盖开发商的侵权违法行为。开发商为达到个人目的，采用各种手段以电话的方式让一号、二号楼的东北户的个别住户以同意赔偿为条件进行签字，进行暗箱操作。从表面上看开发商赢得了这31户的签字，但不能掩盖其违法行为。这是以给个别人的赔偿为条件赢得盖违法楼的合法性，践踏其他业主的合法权益，特别是东南住户的合法权利。这是侵犯了我们所有业主的知情权、采光权、日照权、健康权、财产权等相关权利。

五、强烈期盼维护军人合法权益。军丰公寓是部队家属院，这些军人不管是已经退休或是在职干部，都是老党员、老干部，部分军队干部参加过自卫反击战，一些同志长期工作在高原，很多同志长期工作在山沟洞库，身体有伤有病，他们交到军休所没有其它住房。这些老同志长期接受党的教育，对郑州市的城市建设非常支持。但是他们的合法权益却受到开发商的侵犯。这些军人和军人家属为了维护国家安宁和社会稳定已经做出了巨大的贡献，但现在他们的合法权益却要为开发商追逐高额经济利润而让步。这些军人把青春献给了国防事业，把繁重的家庭负担让给家属，把日照权、健康、财产送给开发商。国家给他们解决的安置房、养老房却没有了日照，这岂不是当今社会的一大笑话?开发商的行为正在亵渎郑州市双拥模范城、全国文明城市的光荣称号。开发商对军人权益的侵犯正是给郑州市抹黑、给河南省抹黑。维护广大军人的利益，这就是拥军的行动，这有利于营造维护国防利益和维护军人、军属合法权益的良好社会氛围，有助于推动国防和军队建设又好又快发展。开发商要追求的永远是物质利益的最大化，但开发商的物质利益和军丰公寓广大业主的生命健康权相比，必须选择而且只能选择维护生命健康权；以开发商为代表的少数人的利益和广大业主的利益相比，必须选择而且只能选择广大业主的利益。

宪法规定：“国家尊重和保障人权”，“国家依照法律规定保护公民的私有财产权”，这表明，国家的重要职能，甚至首要的、最基本的职能，就是保障广大公民的权利。在我国法律所维护的所有人权中，首要的、最基本的权利是公民的生命健康权。维护公民的采光权，就是维护我们的健康权、隐私权、财产权等相关权利。十八大的强调，我们的政府要不断满足人民对更舒适的居住条件、更优美的环境、更美好生活的向往，让人民具有“更舒适的居住条件”不再是遥不可及的梦想。郑州市政府指出，要把郑州建成生态园林城市，满足人民对美好生活的向往。开发商对十二里屯规划设计却是在侵犯军丰公寓住户合法权益的基础上满足个人对高额利润的追求欲望。这不利于营造维护国防利益和维护军人、军属合法权益的良好社会氛围，不利于推动国防和军队建设又好又快发展，不利于郑州市文明和谐健康发展。

军丰公寓业主

2012年12月26日

郑州民政

已上报郑州市

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