金水区玉凤路青年路升龙凤凰城B区物业公司于2015年7月未经大多数业主同意，强行私自安装了电梯刷卡系统，电梯只有通过刷卡才能“定点”运行。并且违法收取设备费，不开具发票及收据，原有门禁卡作废，可重置但也需要掏设备费，给业主带来了许多不便，业主强烈要求有关部门处理物业公司侵害业主权利的行为，理由如下：
物业服务企业设置电梯卡的目的应仅仅在于防范外来人员擅自进入、使用电梯，同时物业服务企业需担负起协助未携带电梯卡的业主或者来访人员使用电梯的义务。物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务，安全防范属于物业服务的一部分，但物业服务企业在履行安防义务时不得限制业主的合法权益，尤其是业主对物权的行使。物业服务企业可以增加安全人员，加强巡逻，购进、运营先进安防设施设备来加强小区安全防范。使用电梯卡的确可以减少外来人员对小区的安全威胁，降低电梯运营成本，但这应当建立在方便业主出入的前提下才能实施。
物业服务企业负责对公共场所、设施的维护管理服务，在未经业主大会（或全体业主）同意的情况下，应当履行维护、管理物业公共设施的原有功能。电梯的功能在于随时保证高层业主出入便利，未经全体业主同意，物业服务企业以业主欠缴物业费则限制其使用电梯的方式没有法律依据，侵害了业主的财产权益。
业主认为：电梯安装刷卡器是属于公共设施设备改造，根据物业管理相关规定，公共设施设备改造需经双2/3业主同意后动用专项维修资金，方可进行。如果物业公司安装电梯分层刷卡系统没有经过双2/3业主同意，那么物业公司安装电梯分层刷卡系统将涉嫌违反法律规定以及合同约定：
《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；那么，物业公司电梯增设电梯卡的行为是否是否属于改建、重建建筑物及其附属设施？是否经过了业主大会的同意？第一个问题，业主认为，物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地仅有维修、养护、管理的义务，保持电梯的原有使用功能是物业公司应尽的合同义务。增加电梯卡不仅限制了业主到达楼层，也改变了电梯的原有使用功能，那么应当属于“改建、重建建筑物及其附属设施”。第二个问题，业主认为，改建、重建建筑物及其附属设施应当经过业主大会会议的决议后才可实施。从目前来看，安装电梯卡的项目未通过业主大会。物业公司就代为行使，其本身就有越俎代庖的嫌疑，犹如保姆取代了女主人的位置。
强烈抗议无视业主权利的侵权行为，侵权者必须得到惩罚。 |
发表于 2015-7-27 11:35:19
