请政策解读珠江荣景配套幼儿园产权问题

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惠济区

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   幼儿园已经盖成五年了，交房入住三年了，业主常年投诉反馈，至今惠济区教体育局找各种理由拒不处理，导致珠江荣景配套幼儿园至今闲置，2000多户业主的孩子没办法上学，惠济区教体育局还声称幼儿教育不属于义务教育，他们没有义务督办。这样的工作人员难道只会领取纳税人的工资，可以肆意回答敷衍啊？惠济区教体育局联合珠江置业声称幼儿园管理权在开发商那里。请问郑州市政府法制办解读一下一下法律问题？

问一：根据郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。此法律条款已经充分说明珠江荣景配套幼儿园由政府投资建设，根据谁投资谁受益原则，受益方是教育主管部门和广大业主，你们为啥一直拒之门外？
    问二：土地属于政府免费划拨，配套幼儿园土地性质决定此幼儿园归政府管理，为啥你们不按照法律行政手段依法收回珠江荣景配套幼儿园管理权？是行政不作为还是有什么利益关联？
  问三： 业主购房包含配套费，郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中，为啥惠济区教体育局非要认定此幼儿园由珠江置业投资建设，凭据是啥？
   问四：业主已经反映此问题多年，为啥久拖不开园，不明确处理？

    根据惠济区教体育局的答复：根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。法律依据：
       1，根据“物权法定”的原则，目前的人防工程都没有办理所有权登记。由于人防工程没有进行产权登记，建设单位的擅自“出售”行为是得不到法律保护的，根据2003年1月1日起施行的建设部《经济适用住房价格管理办法》中规定：在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。由此可以看出：属于经济适用房公共配套设施的幼儿园的产权应归全体业主共同所有，因为业主买房时价格中包含有公共配套设施的建设成本，有限的产权是缘于土地的划拨，只是在转让时有所限制，笔者认为：其完全适用《物权法》的相关规定，业主们可以依法维护自己的合法权益，政府应该在实体上、程序上依法行政，把保障性住房建设的惠民政策落到实处。惠济区教体育局应该加强配套设施的产权管理，将配套设施建设纳入土地一级开发的基础设施中，同时争取从土地有偿使用收入中拿出一定比例用于配套教育设施的建设；研究制定相关政策，明确经济适用房小区配套建设的中小学原则上由公办学校承担小区内义务教育工作。
    2，根据郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。经济适用房土地是政府免费划拨的，珠江荣景配套地下车位610个，地上车位443个，所有权归全体业主。
   3，《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》实施办法第十一条　政府投资建设的学校、幼儿园的验收工作按照《郑州市建设项目竣工验收规定》执行。验收合格后，交付教育行政主管部门使用。社会力量投资建设的中小学校、幼儿园，由举办人组织验收，政府部门应当参与。珠江荣景小区配套基础设施由郑州是政府投资建设，应交由教育行政主管部门举办。
   4，根据郑州市物价局政策法规，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。
  5，根据建设工程规划许可证-郑规建字第【410*******29151】号，根据郑州市人民政府文件政政函【2011】54号和【2010】021号规定规划，珠江荣景小区有规划配套公立幼儿园。

      二，如果珠江置业还是不交出珠江荣景配套幼儿园，郑州市房管局完全有责任向开发商发起公益诉讼，或者向郑州市政府打报告说明情况，要求上一级政府按照郑州市经济适用房管理办法执行督办。前珠江荣景已经交房一年多，幼儿园至今荒废，1000万元已经出售给小天鹅，2014年已经打出招生广告。
根据《郑州市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例实施办法》第十二条规定：“郑州珠江置业有限公司开发建设单位配套建设的珠江荣景幼儿园移交政府管理的，政府给予一定补偿后，交由教育行政主管部门举办。”截至目前，珠江置业开发商未准备交付政府管理，按照“谁投资谁受益”的原则，该幼儿园土地由政府免费划拨，郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
     珠江荣景小区土地由政府免费划拨，规划幼儿园由郑州市政府同意规划设计，经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。政府划拨的土地，珠江荣景配套基础设施建设费用由郑州市政府承担。小区项目由郑州市政府重大民生工程，应有政府负责管理，该幼儿园性质为公办。

郑州市物价局政策法规处相关工作人员说，目前郑州市对经济适用房综合配套设施费有专门的规定，综合配套设施费都含在了房价中。在郑州市房管局和物价局联合出台的文件中规定：郑州市经适房的综合设施配套费，按照每户每平方米25元收取，都已含在房价中。“十二五”期间，国家将加大保障性用房的建设力度，将要建设3600万套；这是民生之福音，但随之而来的相关制度建设、产权归属等必将成为关注的热点。业主们如何维护自己的合法权益？
这是新的形势下出现的新问题，笔者查了相关资料：
《物权法》第七十三条规定： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

郑州法制办

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惠济区

网友您好，您反映的情况我们已经通知相关部门处理，详情请点击http://xtq.zynews.cn/thread-1398366-1-1.html查询，感谢您对我们工作的理解与支持。

惠济站

政策解读在你们  怎么又推脱了郑州市经济适用房管理办法　　郑州市人民政府令　第189号   第四十条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。此法律明确珠江荣景配套幼儿园属于政府投资，请惠济区教体育局按照法律收回珠江荣景幼儿园管理权

郑州荣景业主

无独立的土地证，不能办小产权，无法转让，只能对外租赁。
但是目前 有 部分省市开始强制移交教育部门

问题：开发商该建不建、缓建配套园，或者挪作他用，导致配套园数量少，入园难
开发商建了配套园不将产权交给教委，而是直接高价租给办园者导致配套园收费高，入园难
开发商建配套园将产权交教委，办园者缴国有资产占有费，经营配套园导致办园门槛高，配套园少，入园难


目前，小区配套幼儿园的入园难已成为投诉热点。记者调查发现，配套园存在产权界定不清等诸多乱象。
一方面，区教委会向租用配套园的办园者，收取几十万不等的“国有资产占有费”，而收费标准和用途皆不透明。这要么使得办园者望而却步，要么使得民办园将费用转移给家长。
而另一方面，由于法规不清晰，致使很多开发商，不交出配套园产权，而将其挪作他用，或者高价租给办园者；导致小区没有幼儿园或出现“天价”幼儿园。

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目前，小区配套幼儿园的入园难已成为投诉热点。记者调查发现，配套园存在产权界定不清等诸多乱象。
一方面，区教委会向租用配套园的办园者，收取几十万不等的“国有资产占有费”，而收费标准和用途皆不透明。这要么使得办园者望而却步，要么使得民办园将费用转移给家长。
而另一方面，由于法规不清晰，致使很多开发商，不交出配套园产权，而将其挪作他用，或者高价租给办园者；导致小区没有幼儿园或出现“天价”幼儿园。
北京市教委曾表示：将改变小区配套幼儿园的建成方式，以政府为主体，小区配套设施由政府建设与实施，资金来源通过开发土地出让形式来解决。

按照2001年出台的《北京市学前教育条例》第二十条规定：“为居住区配套建设的学前教育设施……应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理，由区、县教育行政部门举办，或者向社会公开招标举办学前教育机构……”
李大军回忆说，当时教委这样解释“这规定意味着，管理权属于教委。”
他还得知，配套园作为公益事业用地，开发商不用交土地出让金。配套园的所有权归国家所有，使用配套园，就要交国有资产占有费
还有民办园园长呼吁，应减免“国有资产占有费”，让幼儿园回归公益。

依据业内人士观察，公办幼儿园享受补贴不足，直接造成公办园学位紧张，有限的学位资源与旺盛的入园需求矛盾日益突出。与此同时，享受财政补贴的幼儿园整体比例偏低，直接导致了入园难和入园贵的现象。

小区配套幼儿园的产权归属问题比较复杂，有的省市出台了有关规定，部分地方没有具体规定，综合网上观点，产权归属大致有以下三种：
     观点一：产权归开发商
     按照“谁投资谁受益”的原则，开发商买了地并出钱建了幼儿园，应该允许幼儿园在不改变用途的前提下转让，而不是将产权移交给教育部门。
     观点二：产权归全体业主
   “按照2007年出台的物权法规定，如果事先对配建幼儿园产权归属有约定的按约定办，没约定的产权应借鉴小区架空层的产权归属，归全体业主。”他们认为产权既不应归开发商也不应归教育部门，因为在买房时业主往往就是因为开发商承诺有配建幼儿园才买了房子，建设幼儿园的成本被摊到了房价中，所以幼儿园产权归全体业主比较合理。
    观点三：产权归教育部门
    持此观点的人比较多。他们认为，2007年物权法出台后，原法规规定配建幼儿园产权归教育部门确实与物权法精神不一致，为此在这次修订法规时已明确今后配建幼儿园的应在公告、合同或决定中明确幼儿园的土地用途和产权归属。但在2007年物权法出台之前配建的幼儿园产权归属，应依照1993年出台的地方性法规办事，即产权要归区教育部门。

    从目前情况看，幼儿园产权归属教育部门是主流，并且各地政府正在加强这方面的部署

为实现学前教育普惠性和公益性的目标，自2010年开始，国家、省和市层面相继出台规定，要求“建成后的小区配套幼儿园作为公共教育资源由县（市、区）人民政府统筹安排，归口教育部门统一管理”。




“因为土地售卖时是一体的，所以幼儿园也没有独立产权，产权仍然属于开发商，没办法无偿划给教育部门。”业内人士介绍，如果要与我市的教育规划相吻合，必须在土地拍卖中对幼儿园用地和小区用地予以区分明确。







教育用地一般是50年的使用权，而且如果是小区配套设施，产权归开发商所有。。。

“当时区教委的工作人员告诉我们，幼儿园配套设施产权归教委，经营者要向教委缴纳‘国有资产占有费’。”张宏说。





幼儿园属于开放商自己建设的建筑，产权属于全体业主共有，可以办大备案证，但是没有小产权证的。如果这个设施卖给别人的话（首先卖给这一家也必须做幼儿园），就是开局相应的销售发票，契税等，然后去房管局办理小产权证。但是这个小产权证各地政府要求不一样，有地方放开了可以办，有的地方不能办，职能卖使用权。





关于小区配套设施产权的问题，一个小区，配套设施有一说幼儿园，那么，这所幼儿园可以办理大产权么，房产局的答复是幼儿园是教育性质配套设施，不予办理产权，合理么？










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申办民办幼儿园，应符合下列条件：

1、园舍场地和设施符合建设部门、教育部门所规定的标准；有独立的财务机构，独立的银行帐户；有足够的办园资金和维持日常教育所需的资金严来源；有正常师资来源渠道和符合教育行政部门规定要求的师资队伍；有符合教育行政部门规定的幼教专业管理人员并主持幼儿园日常管理工作；有明确的办园方案，办园方案包括办园目标、原则和幼儿园类型，招收对象和范围，师资队伍和符合国家规定的教育课程和教材等；有幼儿园名称，幼儿园名称应体现民族化、儿童化的特点，名称中不得带有与办园实际不符的或易产生误导作用的词语。

2、幼儿园申办者可以货币形式出贺，也可以实物、土地（房产）使用权出资。凡以实物、土地（房产）使用权出资的，必须由有关部门进行资产的评估和核实，不得高估作价，并依法办理财产权的转移手续。

幼儿园申办者，应将办园资金足额存入准备开办的幼儿园在银行开设的帐户，并经法定验资机构出具证明。

3、申请举办幼儿园，应向所在区、县教育主管部门提供办园申请书、举办者的身份证明、办园的可行性匠告、办园资金的验资证明、场地使用证明、办园方案、幼儿园章程等书面材料。

幼儿园章程应当表明举办者的姓名或名称、举办者的权利和义务、举办者的出资方式和出资金额、幼儿园的机构设置及其产生办法、权限、议事规则、幼儿园法定代表人、幼儿园解散事由与清算办法等事项。

4、区、县教育主管部门对符合上述条件的，给予办园登记；对不符合条件的，不予登记，并向申办者书面阐明。

登记内容应包括幼儿园名称、幼儿园法人代表、幼儿园地址、幼儿园投资资金数额、招生对象和范围、办园规模、教职工人数。经登记的，应按登记部门所确定的筹建期限进行幼儿园的筹备工作，筹建期限根据筹建的实际需要确定。逾期不建成人为拖建的，则由原登记部门撤销登记。

5、幼儿园筹备结束，须经区、县教育主管部门验收合格，方由原登记部门签发办园许可证。

幼儿园主办者凭办园许可证向区、县物价局申请收费许可证，并由物价局确定收费项目和收费标准，才可公开向社会招生。

6、区、县教育主管部门自幼儿园登记之日起30日内，将幼儿园申办及登记材料报上海市教育委员会主管部门备案。如有关事项与法律、法规、规定相抵触的，或幼儿园的名称与其他托幼机构发生重复的，市教委主管部门责成区、县教育主管部门对相应事项予以纠正或更改。

7、幼儿园变更时，申办者应向原登记管理机关办理变更登记。

幼儿园因故决定终止举办幼儿园时，应向原登记管理机关提出停办申请，并同时提交资产清理方案。经核准后，由区、县教育主管部门监督实施并由登记管理机关收回办园许可证及其副本、收费许可正、幼儿园公章，注销登记并通知其开户银行。

8、幼儿园经批准使用的属公建配套或其他政府所规定的托幼专用的园会场地，如需进行较大规模拆建的，应征得原托幼用房管理部门的同意。

9、幼儿园通过本市新闻媒介播放或刊登公告的，应经区、县教育部门审核。在全国性新闻媒介播放或刊登公告的，应经市教育部门的审核。

10、民办幼儿园不设立分园。

11、区、县教育主管部门应根据《上海市幼儿园分等定级评分标准》定期对幼儿园进行全面评估，根据评估结果确定幼儿园的办园等级，并出具书面通知，幼儿园根据教育部门出具的书面通知，到物价部门办理收费标准变更手续。

渡一生平安

政策是郑州市政府定制的，让法制办解读一下  你们却不会了  咋回事，政策当初定错了 还是你不敢解读