关于郑州市中方园东区物业强推
公共停车位“一车牌对一车位”并强行收费的问题
一、中方园东区函康物业“突袭式”强推收费 态度蛮横
2017年元旦起，郑州市金水区北环路北侧的中方园东区函康物业突然在各楼各单元门口贴出通知，称将从元旦起对小区地面停车位收费。主要内容：
（1）、某个固定车牌号对应某个固定车位编号，不得停放别的车位，别的车牌号不得停放此车位。
（2）、元月1号至10号每户第一辆车预订缴费，由于车位有限，实行先到先订；10号之后如果车位还有剩余，则开始对第二辆车预订缴费。如果一次性预交一年费用赠送地锁。
（3）、预订结束后引导车辆按预订车位停车。（据说，物业准备对没有按预订车位停车的车，采取拖离等措施。对没有缴费预订的业主，没有明确说是否拦在小区门外。）
至于实施车位收费的依据、决策过程、收取的费用怎样支配使用等业主关心的问题，通知并没有任何解释，许多业主对此质疑。元月7号，部分业主看到物业已经开始安装地锁，到物业收费处讨说法，物业工作人员态度蛮横，言语动作威胁业主。
二、业主委员会能不能担起守护业主利益的重担？
7号傍晚言语冲突发生后，业主打电话找中方园东区业主委员会主任齐国栋（音），齐主任随后到来，在业委会办公室向部分业主解释情况，但未能达成共识。
对于涉及全体业主的重要事项，业主委员会为什么擅自做主“放水”，而不召开业主大会征求意见？
三、关于停车位权益归属的法律规定
小区地上车位，分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，（据了解，中方园东区没有或极少。）一种是在规划外新增车位。中方园东区目前是这种情况。自小区建成一二十年以来，广大车主在小区道路两边、房前屋后自发停放约定俗成形成了目前的车位格局，各届物业（包括2016年下半年刚刚接手的函康物业）陆续整修新辟了少量车位。
物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
因此，建筑区划内规划建设的车位初始产权属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。
四、关于决定是否收取停放服务费的程序、收取标准、如何使用的规定
2014年9月1日起执行的《郑州市物业服务收费管理办法》规定：依据国家发改委关于印发《机动车停放服务收费管理办法》的通知和省发改委关于印发《河南省机动车存放服务收费管理实施细则》的通知，实行了政府定价管理，对不同权属的停车服务收费明确了具体收费标准。
在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车费，收取的停车费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按商定的意见或业主大会的决定使用。
规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的权益归全体业主所用。
按照郑州市住宅小区停车服务费标准，地面规划共用车位每车每月40元；已出售和定向出租的车位每车每月30元。地下规划共用车位每车每月160元；已出售和定向出租的车位每车每月40元。
五、中方园东区函康物业强推停车位收费的效果：除了强制收钱仍然不能缓解车位紧张的状况。
据了解，小区2409户，目前车位2000出头，每户第一辆车都难以满足。即使能新开辟一些车位，估计也仅仅能满足每户第一辆车。但有些业主不止一辆车。所以，车位紧张是现实。那么？收取停车费能缓解停车位短缺吗？来看分析——
（1）、那要看铲掉多少绿地。路边原先的草坪，树长高了，树荫下改造成车位，不至于影响绿化面积，或许大部分业主和政府部门能同意。但这样能新辟出来的车位仍然是有限的。停车位收费甚至再涨10倍也改变不了这个客观制约条件。
（2）小区改造，新建地下车位地上绿化联合体。比如把中心广场、较大的楼间距之间改造新建地下车位，上面绿化。这需要业主大会通过改造方案、集资办法、车位分配办法、新增建筑面积的产权收益分配方案，向规划部门申请。这能彻底解决车位不足的问题，业主还可能获得投资收益。买了车，车位就成了刚性需求，像一日三餐一样。解决刚性需求的唯一办法就是满足供应。不解决短缺，将永受其累。所以改造这个方案应该积极争取政府支持。收取停车费是用来干这个大事的吗？显然不是。
（3）、虽然提高停车费可能会导致部分业主把车停在小区外（仅仅是可能，更可能的是物业保安在小区门口拦车与业主起冲突），但“一车牌对一车位”却限制了小区内业主之间闲置车位共享，反而加剧了车位紧张。为强推“车牌对车位”，物业公司需要增加多少不必要的人手？
六、任由物业圈车位“拦路要钱”，后果会是什么样？
去年，停车位紧张，大部分业主回家能找到车位，免费。
今年，停车位仍然紧张，大部分业主回家能找到车位，不过需要每月40元。
明年，停车位仍然紧张，大部分业主回家能找到车位，每月涨到200元。
后年，停车位仍然紧张，大部分业主回家能找到车位，每月涨到500元。。。。。。。。
这不是不可能发生！！！
利用难以改变的车位短却现状，把全体业主共有的车位圈为己有，向业主收租金，全部装入物业的钱包，哪有这样的道理！？物业为了新辟车位，付出了一定的劳动，需要得酬劳，但停车费不至于40元全归物业。据业主委员会齐主任介绍，函康物业自称为了新辟车位施工花费20万元。但有搞工程的业主算了一下，大概在12万元左右。而停车费一年就要收100万元，而且是年年交。
设想一下，假如真要“分位到户”，开个业主大会，业主们自己商量一下把车位分了、安个地锁就行了，以后各停各位，免费！！干嘛让物业横插一杠子，每月40不断地送进人家腰包？
七、重申一下：是否收取停车费，收取的停车费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。收取的停车费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按商定的意见或业主大会的决定使用。
个人意见，即使业主大会做出决议，可以用收取停车费的办法弥补或代替收取物业费，以车主的“部分牺牲”解决小区物业费收取困难的问题——只要大多数业主同意，这也算是一种解决方案。
八、目前，缓解车位紧张的关键是小区入口把好进入小区车辆总数与总车位匹配。保证每户第一辆车进入，免费的！为公平起见，对于第二辆车或者一律停小区外，或者计时收费。（具体由业主大会决定。）至于担心司机乱停车，没有多少必要。事实上，大多数司机是尽量把车停好的，停不好的只是个别。不要太贬低我们中方园东区司机的素质。
九、物业公司是什么？是业主雇请的管家。旧社会我主你奴，不平等。新社会讲究平等，那就改。万没想到恶奴不知天高地厚，竟然反客为主，欺凌衣食父母。如此过分，是可忍乎！？
呜呼可悲！业主中有部分“汉奸”、“带路党”，唯恐抢不到好车位，早早缴费安地锁。不怕惹众怒吗？三思，好自为之吧。（昨天发现有地锁被撬扔在一旁。可见，这件事已经挑起业主斗业主了。）
广大业主们，团结起来吧，敦促业主委员会做出正确的决定！！！
也请社区、办事处、公安关注重视这一出现在2017年元旦、春节、元宵节期间的不稳定因素。
请新闻媒体、公共管理学者、法律界、城市建设规划部门关注、研究这一涉及停车难、小区规划、小区改造、物业管理、基层民主自治等诸多因素的案例，并予以指导！指导！指导！太需要专家的指导啦！！！有了你们的参与指导，把我们的社区建成和谐、美好的家园是很有希望滴！
谢谢！ |
发表于 2017-1-3 09:29:16
