阳光城8号院地库车位无法办理产权登记疑惑

阳光城八号院 实名认证

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郑州市国土资源局

工作时间

1221小时:21分钟

地址：管城区果园路 尚庄路名称：阳光城八号院
开发商：河南鼎盛置业有限公司
临时聘用物业：河南盛世物业管城分公司
交房日期：2017.10.31
       地库车位销售已基本结束，大部分业主几乎同时采取了观望态度，车位销售量不足三分之一。主要几点疑惑如下：
1.开发商有无地库产权？
之前咨询过区主管单位回复是，开发商已缴纳地库维修基金和其他必要费用，称现产权归开发商所有。是否属实？
2.如开发商确有产权，为何不能完成地库不动产首次登记？
开发商没有首登，购买车位业主也就无法顺利办理不动产转移登记。购买车位业主只能得到的保障是一份无第三方认定的长期租约，为避免与法规中明文规定的租约最长不超20年的条款冲突，双方只能签订一份与住宅使用寿命同期的使用权转让协议，此种操作是否合法？
3.地库车位不能办理产权登记是郑州市独有，还是普遍情况？
4.对于普通地库车位和人防区域车位，有无相关规定要明确标识区分？

郑州国土

网友你好：您反映的问题我们已经收悉，我局高度重视，立即组织人员核查相关信息，现将部分问题有关情况回复如下：
关于“1.开发商有无地库产权？”《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此可知，未经登记的，法律不认为发生了物权变动。地库产权应分为两部分理解，一是地下空间使用权，二是建（构）筑物所有权，只有取得地下空间使用权，按照规划审批建设的，且经依法登记之后，才能表示有地下空间使用权及建（构）筑物所有权。另，地下空间有特殊用途的，比如人防工程等，其所有权按相关法律法规规定执行。
关于“2.如开发商确有产权，为何不能完成地库不动产首次登记？”在第一个问题中已做过解释，取得地下空间使用权，依照规划审批建设，取得竣工备案手续首次登记要件后，可以申请登记产权登记，在未取得地下空间使用权的情况下，根据相关法律法规规定，无法申请首次登记。
关于“3.地库车位不能办理产权登记时郑州市独有，还是普遍情况？”目前，没有任何法律法规或文件规定地库车位不能办理产权登记，申请办理地下空间使用权及建（构）筑物使用权产权登记，前提是必须依法取得地下空间使用权、建（构）筑物依据规划审批建设、取得竣工验收备案、完成面积测绘核实和权籍调查等相关工作，备齐登记要件后向我中心申请登记，我中心按照相关办理登记业务。
关于“4.对于普通地库车位和人防区域车位，有无相关规定要明确标识区分？”2018年8月20日，市政府下发了《郑州市人民政府关于印发郑州市城乡地下空间开发利用管理暂行规定的通知》（郑政〔2018〕41号）第二十八条规定：平战结合的地下空间开发利用项目平时使用时应当符合人民防空工程管理的有关规定，使用权人应当办理人防工程平时使用证，对人防工程的设备设施进行管理维护，保证人防工程的使用功能。战备需要时应当无条件服从统一调度，任何单位和个人不得阻挠和干涉。其具体办法由人防行政主管部门制定。第十九条规定：不动产登记机构应当在地下空间的权属证书中注明“地下空间”和“功能用途”；属于人防工程的还应注明“人防工程”，并记载平时用途。“功能用途”按出让合同或划拨局订书的约定用途登记，并可备注规划功能用途，有条件的可备注分层不同功能、容量及使用权类型。据此，关于人防区域标识，应按照人防行政主管部门的有关规定执行。
《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”待开发单位备齐登记要件，并向我中心申请地下空间产权登记时，我中心将依据有关规定办理有关登记业务。