关于粮食局无视法律、欺上瞒下、妄图霸占我们共有空间的(下派单位：登封市)

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已处理

登封市粮食局

处理时间

2015-12-30 14:35

关于粮食局无视法律、欺上瞒下、妄图霸占我们共有空间的情况反映

尊敬的市领导：

我们是粮贸小区的业主。我们怀着无比愤怒的心情反映粮食局无视法律、欺上瞒下、妄图霸占

共有空间的不法行为。

一、   基本情况与事情经过

粮贸小区位于中岳大街中断，共有6座7层楼房，一层是粮食局的门市房；二层以上是住宅，共

有108套，住宅部分的土地出让金开发商已上缴，门市房部分的土地出让金粮食局至今未缴，

致使整个小区的房产证不能办理。

为此，我们业主多次到粮食局、信访局上访。鉴于种种原因，市里决定召集建设、规划等相关

部门开协调会，并以《会议纪要》形式解决问题，由粮食局负责具体操作。但粮食局却利用这

个机会，无视《物权法》，欺上瞒下、在住户业主毫无知情的情况下，把共有空间部分明确在

自己名下，即把违法的东西通过《会议纪要》的形式，摇身一变披上所谓“合法”的外衣，就

可以此作为挡箭牌来随意处置共有空间，侵犯业主的合法权益了！

二、   如果会议及《纪要》经办人，不调查不研究，把这个粮食局的“三违”意见（即违背物权法、

     违背民意、违背事实），堂而皇之地写入会议纪要，我们业主将不接受，不承认，并坚决抗

     议！

其理由：

其一、违背物权法，物权法第七十条规定，“业主对专有部门以外的共有部分享有共同和共同

管理的权力”。现在是法制社会，任何事情都要以法律为准绳，法律是纲，一切与法律相悖的

东西，必然是错误的。因此，粮食局单方面所谓的土地分割意见，是完全错误的。

其二，违背民意，《物权法》第七十六条，“有关共有和共同管理的重大事项，应当经专有部

分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，共有空间确需

改变现状的，必须经过业主三分之二以上同意方可有效，而粮食局所谓的土地分割意见，是独

家偷偷摸摸形成的，从未向住户业主征求过意见。

其三，违背事实，百思不得其解粮食局所谓的土地分割意见是依据什么？原来是粮管所的院子？

不！原房已扒，经开发商品房已出售，业主变了，土地使用权自然也就变了。难道和开发商之间

有何交易？不！他们二者都没有这个资格，他们交易的只能是房产，而不是土地。是粮食局出钱

买下的？不！门市房不凡的土地出让金他们未交一分，反之，住宅部分的出让金已交，粮食局到

底依据什么？

   三、       我们的要求

   四、   综上所述，我们强烈要求，不能不负责任地把粮食局提出的土地划分意见（没有经过住户

   业主同意的意见是无效的），在《会议纪要》上反映出来，我们对这种荒唐的所谓意见表示坚

   决反对！否则，会把我们业主逼上集体逐级直至北京上访的维权之路。

   为了讨还合法权益，我们别无选择！

                                                            

                                                                  粮贸小区全体业主

                                                                        

                                                                         2012.7.31

登封市粮食局

                                 登封市粮食局粮贸再就业市场办公室
                      关于粮贸再就业市场有关情况的说明

    2012年8月6日，“心通桥”平台“关于粮食局无视法律、欺上瞒下、妄图霸占我们共有空间的情况反映”，我办知悉。反映中所称的“粮贸小区”，实际上是粮贸再就业市场。现就有关情况说明如下。
一、粮贸再就业市场的建设及现状
     建设登封市粮贸再就业市场，是我市国有粮食企业改制工作的一项内容。2004年登封市人民政府出台了《关于印发登封市国有粮食购销企业改制实施意见的通知》（登政[2004]32号）。根据市政府关于粮改工作的整体部署，2005年3月16日市政府又召开专题会议，对粮改工作产权改制阶段的有关问题进行协调研究，明确粮食局要会同相关部门按照城市总体规划，在城关粮管所基础上，筹建登封市粮贸再就业市场。
    该建筑分为商业区和居住区。商业区包括6栋楼的一层门市房及楼与楼之间的经营性摊位用地；居住区为6栋楼二层以上108套住房及部分道路。为做好企业改制过渡期下岗职工的协调、管理和稳定工作，粮食局时任领导班子经研究成立了粮贸再就业市场管理办公室。其职责：一是看管原城关粮所的公共财产；二是负责其分流到再就业市场办公室30多名下岗职工的管理、协调、稳定工作；三是负责属于粮食局商业门市房的建设质量监督工作；四是负责再就业市场辅助设施的建设工作。该“小区”于2008年8月基本建成，2008年10月按照市长办公会议纪要（[2006]21号）要求，粮食局多方协调资金，从开发商手中购回了一层门市房，交由再就业市场办公室管理，用于安排下岗职工。
二、住户存在的误解
    一是住户误认为该“小区”是专属“家属院”或专属“住宅小区”。而实际上它是以经营为主、居住为辅的商住建筑，从根本上区别于专属的家属院、住宅小区：每栋楼一层均为门市房，且楼与楼之间都规划有经营性摊位用地。需要进一步说明的是，该建筑无论是商业区的门市房，还是居住区的套房，都是经过市场运作后从开发商手中购买的，住户和商户都是业主。
    二是住户误认为市场所有空闲地住户可以随意占用、停车等。实际情况是，按照2006年2月13日市长办公会议纪要精神，该工程进入市场运作程序后，开发商已缴纳土地出让金500万元。按照500万元出让金和当时的土地评估价格计算，粮食局再就业市场管理办公室和开发商达成的土地分割方案，属于政府出让给开发商的用地范围为：6栋楼建筑所占用的土地、每栋楼门洞一侧门市台阶下1.5米、贯通南北宽6米的消防通道再就业市场办公室与开发商各3米、中间南北主干道东西两边各1.5米等。除此之外的土地均属于粮贸市场（商业区）配套用地,其使用权和所有权归粮食局再就业市场所有。
    分割方案是由开发商与再就业市场管理办公室，按照开发商缴纳出让金的数额，双方共同确定认可的。属于共有空间的部分为：贯通南北宽6米的消防通道，确权各自3米，但共同使用；每栋楼门洞一侧台阶外3米的道路，确权各自1.5米，但共同使用;中间南北主干道东西两边各1.5米,属于所有住户的共有空间。
    三、遗留问题
    按照2006年6月13日市长会议纪要要求，该项建筑工程进入市场运作后，谁开发要足额缴纳土地出让金1371万元，尔后按照实际占用土地情况进行分割。分割之后，属于粮贸市场（商业区）用地部分的出让金，市政府再返还给开发商。现在开发商只缴纳了500万元，剩余的属于应缴、再予返还的871万元没有缴纳。由于开发商没有按要求足额上缴土地出让金，国土资源管理局无法办理土地变更手续，造成房产证无法办理。为解决这一问题，市政府正在协调各相关职能部门，进行研讨，寻找可行的办法。
综上所述，不存在粮食局“无视法律、欺上瞒下”情况，不存在侵占业主合法权益情况。住户反映的其他问题，属于是对有关法律、政策的误解，是对当时市委市政府对这块土地规划用途了解不详所致。

                                                登封市粮食局粮贸再就业市场办公室
     
                                                       二〇一二年八月九日

郝律师

我认为粮食局讲的没有道理，空间应该为公共所有，如果在住户购房前就就告知空间具体情况并公示小区内的公共空间为食局所有，或在入住后业主与粮食局业主双方签订有协议，否则单方面与开发商达成的协议，损害了第三方业主的利益，就是无效协议，更不能强行霸占属于双方公有的公共空间，简单说：公共空间公共使用，任何一方不得占有。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释
    （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）
    法释[2009]7号
    中华人民共和国最高人民法院公告      
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日
为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
    第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
    基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
    第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
    （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
    （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
    （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
    规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
    本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
    第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
    （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
    （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
    建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
    第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
    第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
    第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
    第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
    第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
    （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
    （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
    第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
    （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
    （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
    第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
    将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
    第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
    第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
    第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
    （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
    （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
    （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
    （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
    （五）其他应当向业主公开的情况和资料。
    第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
    属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
    第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
    （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
    （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
    （三）违反规定进行房屋装饰装修；
    （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
    第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
    专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
    第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
    第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
    第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
   

登封市粮食局

郝律师 发表于 2012-8-9 15:59 static/image/common/back.gif
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住户反映的问题，我们粮贸再就业市场管理办公室于8月9日进行了答复。部分住户的误解，我们粮贸再就业管理办公室正主动和他们进行沟通，做解释说明工作。