关于经三名筑开发商非法出售小区车位的问题

ggiels

已处理

郑州市房管局

处理时间

2012-12-7 10:44

位于北环路与经三路交叉口东北角的经三名筑小区，开发商竟然在出售小区地下停车位。每个10平方的车位竟然卖到8万元左右，而且没有产权，只跟购买业主签个使用协议。

按照常理，开发商只有在对车库拥有产权证书或预售许可证时才有权出售或出租。没有产权，说明开发商不对这些车位拥有所有权。而《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权后，才能对业主进行所有权转让或租赁。

现在，开发商对业明确主声明车位没有产权，而又大张旗鼓地进行买卖，也就是说，开发商是拿着属于全体业主所有的车位来高价卖给业主。这是一个明显的非法行为，严重地侵害了广大业主的权益，同时也极大地增加了购买车位业主的风险，所以激起了广大业主的愤怒。

经三名筑广大业主恳请政府派人调查经三名筑开发商高价出售车位一事，还给我们业主一个公道！

郑州房管

网友您好：
      针对您所反映的问题我们已安排有关部门进行调查，并将尽快给您回复。

メ._清_华

地下停车场一直要闲置，业主无奈把车停车北环路边上！！！

郑州房管

网友您好：
      一、对于属于人防工程的规划车位、车库的产权归属，无论《物权法》还是《人民防空法》均没有明确规定，各地执行政策不一，目前，我市执行人防工程产权归属国家的政策，开发商不得出售、附赠。按照《人民防空法》第五条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”以及“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”的相关规定，在不妨碍防空功能前提下，按规定通过出租等形式满足业主需要，并可按约定收取一定的费用。
     二、对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属，有明确的法律依据：1、《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；2、2012年1月1日起执行的《郑州市房屋登记条例》第二十五条的规定：“新建商品房屋如果未计入公用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有”。因此，建筑区划内规划车位、车库由开发商在取得相关的规划许可，按规划许可进行开发建设、竣工验收后，即可以按程序取得产权，可以进行出售、附赠或出租。需要强调的是，《郑州市物业管理条例》第49条对规划车位、车库的出售及出租对象进行了明确规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要”。这就意味着物业管理区域内规划车位、车库应当首先满足业主和物业使用人需要。
     我市的地下车库销售实行是现售管理，即必须取得房屋产权初始登记，并按规定取得现售备案手续后进行销售，可通过网签系统签订《商品房买卖合同》，办理产权登记证书。
    三、经查询，该小区根据（2007）郑城规建管许字（0157）号《建设工程规划许可证》许可，建设地下车库12870.97㎡，位于1到8号楼周边及附近绿化带地下一层，目前未全部竣工，未取得产权初始登记；同时根据《郑人防工施审字（2007）第044号》文件规定：该小区人防工程建筑面积3900㎡，分七个防护单元，分别位于1到8号楼楼下负二层，产权属于人民政府，平时由开发商管理使用。
    鉴于上述情况，该小区的地下车位目前不具备销售条件，我们已通知公司停止销售活动，待地下车库的初始登记备案后再行销售，并按规定及时办理权属证书。对于出租使用的车位，要向业主沟通解释，提供短期租赁和长期租赁两种模式供业主自行选择，租赁合同约定内容由当事人协商确定，并按相关法律法规执行。

为必填项目

他们卖的车位在负2层，负一层根本不能停车。