网友您好:
一、对于属于人防工程的规划车位、车库的产权归属,无论《物权法》还是《人民防空法》均没有明确规定,各地执行政策不一,目前,我市执行人防工程产权归属国家的政策,开发商不得出售、附赠。按照《人民防空法》第五条:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”以及“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。”的相关规定,在不妨碍防空功能前提下,按规定通过出租等形式满足业主需要,并可按约定收取一定的费用。
二、对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属,有明确的法律依据:1、《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”;2、2012年1月1日起执行的《郑州市房屋登记条例》第二十五条的规定:“新建商品房屋如果未计入公用建筑面积进行分摊的房屋,符合登记条件的,登记为房地产开发企业所有”。因此,建筑区划内规划车位、车库由开发商在取得相关的规划许可,按规划许可进行开发建设、竣工验收后,即可以按程序申报取得产权,可以进行出售、附赠或出租。需要强调的是,《郑州市物业管理条例》第49条对规划车位、车库的出售及出租对象进行了明确规定:“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要”。这就意味着物业管理区域内规划车位、车库应当首先满足业主和物业使用人需要。
我市的地下车库销售实行是现售管理,即必须取得房屋产权初始登记,并按规定取得现售备案手续后进行销售,可通过网签系统签订《商品房买卖合同》,办理产权登记证书。
三、经查询,该小区地下车位分两种情况:一部分为人防工程,另一部分为可以办理产权的地下停车位,具体的区域划分先由市人防办核定,而后才能办理产权登记手续。属于人防工程的停车位产权属于市人民政府,投资人享有收益权,只能平时出租使用,不能进行产权转移登记,使用权的转让协议实质上是长期租赁合同,应按《合同法》的相关规定执行。非人防工程在取得产权登记后可以进行现售、办理产权转移登记。
经了解,该小区的地下车库已竣工,满足基本使用要求,但尚未申请办理产权登记手续。开发商计划采用长期租赁的方式经营,因个别业主不愿选择长期租赁而造成停车困难,我局对企业进行了约谈,同时要求开发商考虑业主的实际情况,在经营方式上增加短期租赁方式供业主选择;开发商表示可以接受,计划用一部分车位采取短期租赁的方式供业主选择。
请您根据情况,自行选择使用方式,协商签订租赁合同,并按相关法律法规执行。
|