郑国用（2003）字第 0364 号土地证撤销了吗

萧光

已处理

郑州市自然资源和规划局

处理时间

2023-5-8 09:04

郑州市规划局     吴江涛局长：
  贵局应诉的河南省高院（2022）豫行申 465 号行政案件，开发商河南省盛和公司 要求贵局将燕凤小区内的绿地5.98亩过户到其名下，并以此为理由将贵局告上法院。
  在涉案小区业主的有力支持和贵局的努力下，法院判决[size=21.3333px]河南省盛和置业发展公司[size=21.3333px]败诉，其诉讼请求被人民法院驳回。
[size=21.3333px]    因为在贵局网站上，查不到涉案的燕凤小区郑国用（2003）字第 0364号的土地证是否已经被撤销的信息，请贵局告知：
[size=21.3333px] 1，涉案的燕凤小区郑国用（2003）字第 0364号的土地证是否还在开发商河南省兴豫房地产开发商手里。
2，涉案的燕凤小区业主，已经全部办理了房产证，土地证。原开发商河南省兴豫
房地产公司在该小区的房产，已经全部转让完毕，因此，该公司手中的牵涉到涉案小区的[size=21.3333px]（2003）字第 0364号土地证也应该依法予以撤销。
[size=21.3333px]3，现在该涉案小区的大土地证在谁手里。

郑州市自然资源和规划局

2003年12月，原郑国用（2003）字第0364号土地使用证已注销。

萧光

                          开发商为什么敢于猖狂侵害业主合法利益

   我小区绿地维权官司，2009年在人民法院维权终审获胜后，为什么在其后开发商盛和公司气焰嚣张，
不断动用诉讼手段企图翻案，使得案件延续至今。答案是官商勾结，开发商有郑州市政府官员的背后支持是一个重要原因。
  
    2006年发生在我小区的绿地被开发商侵占事件，业主维权获胜后，不少新闻媒体对此案件进行了报道，被新闻媒体誉为“中原护绿第一案”。郑州市政府也为此案公开发出通报，公开批评郑州市国土局违法行政，表示要追究有关人员的责任。但郑州市政府的通报被郑州市国土局“彭架”，至今并没有得到落实，也没有对责任人进行追究。

   在郑州市政府2009年公开通报对郑州市国土局批评后，郑州市国土局土地利用处处长牛坤，在最高法院，河南省高院的对此案的再审诉讼中，当庭公开支持开发商的违法主张，明确要求法院撤销对业主的胜诉判决，这助长了开发商的嚣张气焰，为开发商以后的不断诉讼开了绿灯。

   看看郑州市政府对郑州市国土局的公开通报批评，可以很清楚的窥见到，郑州市政府国土局是如何“彭架”，敷衍塞责，对待郑州市政府的通报批评的。

附件： 郑州市政府通报批评市国土资源局把绿地变住宅
   
   
     2009年09月15日 14:18　来源：郑州晚报　
　　
   市政府通报批评市国土资源局并启动行政问责

　　原因：擅自改变规划用途，把“绿地”变“住宅”

萧光

郑州市政府通报批评市国土资源局把绿地变住宅
2009年09月15日 14:18　来源：郑州晚报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】
　　市政府通报批评市国土资源局并启动行政问责

　　原因：擅自改变规划用途，把“绿地”变“住宅”

　　开发商将大块土地一块块分割转让，原有规划的绿地也遭到转让，市国土资源局在变更手续中，将小区绿地变更为住宅用地，严重侵犯业主合法权益，引发“民告官”行政案，致市政府在省、市两级法院判决中败诉。昨日，郑州市政府决定，在全市范围内通报批评郑州市国土资源局，并责令该局追究本案中执法人员责任。据悉，这也是我市首次追究职能部门的败诉责任。

　　土地转手，新开发商要在公共绿地上盖房子

　　燕凤小区位于沈北路与玉凤路口，省国有资产监督管理委员会监事祁庆元就住在这个小区内。他是这个小区的业主，也是这个“中原护绿第一案”的代理人。

　　他告诉记者，以前在燕凤小区的8号楼和9号楼之间是一片公共绿地，在规划许可证上为中心花园、托幼、公厕、垃圾站和热交换站。然而从2004年发生了意外，土地被转卖了，新的开发商要在这块绿地上盖高层住宅。新的开发商的理由很强硬，他们有政府颁发的合法土地证，上面标注的土地用途是住宅。

　　燕凤小区的272户业主十分不理解，联合起来成立了护绿队，除了派人每天轮流看守这块绿地，还向河南省及郑州市的多个职能部门反映。2007年，小区业主张明礼和李积贤代表272户业主把市政府告上法庭。

　　回忆过去5年的岁月，祁庆元拿出了一摞小区绿地的照片，这里曾经被开发商毁坏。昨日记者来到现场看到，如今这里又变得郁郁葱葱，而这一切都是因为“护绿”所引发。

　　开发商玩“擦边球”，取得土地证

　　说起这个小区的绿地，还要从开发商河南兴豫房地产开发公司建设该小区说起。

　　1993年，郑州市城市规划局为兴豫公司颁发建设用地规划许可证，把小区内8号楼和9号楼之间的一块地规划为中心花园、托幼、公厕、垃圾站和热交换站。1998年，燕凤小区建成，市政府为兴豫公司颁发了国有土地使用证，面积为75765平方米。

　　2003年，兴豫公司将该证注销，进行了土地分割，并取得新的国有土地使用证，该证所载土地面积为17711.4平方米，土地用途为住宅用地，其中包含这块作为绿地的公共用地3787.3平方米。

　　2003年6月28日，兴豫公司与河南省盛和置业发展有限公司签订土地转让协议，将这块3787.3平方米的土地转让给盛和公司。依据两个公司的申请，经市国土资源局审核后，市政府于2003年12月12日为盛和公司颁发了这块土地证，土地用途为住宅。

　　市政府有关负责人告诉记者，其实开发商玩的是“擦边球”，因为对于一大块土地，土地证上只显示土地的性质为住宅，并不会确切标注哪一小块是公共用地。

　　在土地部门的审核下，原本是一块公共绿地就这样成了住宅用地，作为燕凤小区的业主自然难以接受，因为这块地作为小区绿地和配套用地，已经作为房地产项目开发成本计入房价，该绿地使用权归全体业主所有。

　　市国土资源局擅自改变原规划用途

　　“小区绿地及配套用地，应属于小区全体业主的共有财产，是不允许单独进行分割转让的，那样将严重影响已经建成小区的使用功能。”祁庆元告诉记者。

　　为此，小区业主在法庭上指出，市政府不应该在盛和公司无用地规划许可证的情况下，为新开发商办理并颁发土地使用许可证，其程序违法，实体侵权。

　　2007年6月和2009年2月，郑州市中院和省高院一审、二审分别判决郑州市政府败诉，撤销市国土资源局颁发的土地证。

　　法院认为，争议的土地系盛和公司从兴豫公司受让而来，根据双方转让合同的约定，盛和公司也应承受该土地上的权利和义务，而根据规划许可证记载，这里属于小区的绿地和配套设施。市国土资源局在办理变更登记中，未经市城市规划行政主管部门批准同意，擅自改变原规划用途，致使市政府违法颁发第0597号土地证，违反我国《土地管理法》第五十六条规定。

　　据悉，《土地管理法》第五十六条规定“在城市规划区改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。

　　市政府启动行政问责，追究市国土资源局责任

　　昨日，郑州市政府决定，在全市范围内通报批评郑州市国土资源局，并启动行政问责，责令该局追究本案中工作人员和执法人员责任，并将相关处理结果上报市政府。

　　同时，市政府强调，市国土资源局要从败诉案件中查找原因，进行部门政风和行政执法整顿，加强业务培训，强化行政执法队伍建设，切实提高行政执法质量。

　　市政府法制局有关负责人介绍，近年来，郑州市每年行政诉讼案件平均在1000件左右，“民告官”行政诉讼胜诉率为30%至35%，主要涉及土地、劳动、工商以及拆迁等执法活动，而这几年市政府平均每年有100余次成为法庭被告或行政复议的被申请人，被判败诉的情况时有发生。其中不少是因为受了政府各部门违法行政行为的“拖累”。

　　为了减少市政府替职能部门“背黑锅”的情形，郑州市政府今年连续出台了多项制度，比如要求职能部门在以市政府名义执法时，事先要经法制部门审核；如果行政机关在“民告官”案件中败诉，要依法处理致使败诉的相关责任人。

　　对于政府追究职能部门败诉责任，业主连说“应该”

　　对于市政府首次追究职能部门败诉责任，祁庆元连说了三个“应该”。

　　祁庆元说，这次事件说明有关部门存在有法不依的突出问题。“政府追究职能部门败诉责任，体现了政府有错就纠的作风，也给予那些有法不依的职能部门一个教训。”祁庆元说。

　　“市民认为执法机关某些处罚不当，可以直接告到法院，如果执法机关输了，不但要纠正执法，还要追究当事人的责任。”市政府法制局负责人表态。(晚报记者 孙娟 实习生 邢梦琪/文 晚报记者 白韬/图)

萧光

     为什么郑州市政府国土局有关工作人员，在开发商盛和公司尚未取得建设用地规划许可证的情况下，敢于违反法定程序，超前给开发商盛和公司颁发土地使用许可证？这难道真的不存在开发商公关的因素吗？          参阅件：                                                                                                                              
              我国规划法明确规定：建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
      建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门颁发土地使用权证。

萧光

   鉴于郑州市政府国土局明显的违反了法定程序，在开发商盛和公司未取得用地规划许可证的情况下，提前给开发商颁发了土地使用权证，其违法颁发给开发商的土地使用权证被人民法院依法撤销。               
     郑州市人民政府关于印发郑州市行政败诉案件过错责任追究暂行办法的通知第七条明确规定：　行政机关及其工作人员有下列情形之一导致行政败诉的，追究其败诉过错责任：
　　（一）具体行政行为主要事实不清、证据不足的；
　　（二）超越法定职权实施行政行为的；
　　（三）违反法定程序履行职责的；
　　（四）具体行政行为明显不当的；
　　（五）不履行或拖延履行法定职责的；
　　（六）滥用职权的；
　　（七）具体行政行为适用法律错误的；
　　（八）消极应诉，不依法履行举证责任的；
　　（九）依法承担行政赔偿责任的；
　　（十）其他违法行为的。被人民法院判决无效并依法撤销。              

萧光

郑州市行政败诉案件过错责任追究暂行办法第十六条规定：                                                            对行政机关工作人员行政败诉过错责任追究包括以下方式：
　　（一）训诫；
　　（二）责令作出书面检查；
　　（三）通报批评；
　　（四）调离现工作岗位；
　　（五）责令辞去领导职务；
　　（六）免去领导职务；
　　（七）行政处分；
　　（八）法律、法规、规章规定的其他方式。

萧光

    郑州市政府的通报至今已经过去了好久时间了，但责任追究至今没有到位，郑州市政府的通报被郑州市国土局彭架而落空------------------

萧光

     参阅件 大河报：2010--9--8日

                               中原护绿第一案再起波澜
                开发商递交再审申请，最高人民法院举行听证
　
    参加听证会的人员包括最高人民法院行政审判庭审判长郭修江、审判员耿宝健和梁风云，郑州市政府委托代理人牛坤（牛坤是郑州市国土资源局法规处处长），开发商河南盛和公司法人代表田伟和其聘请的三名律师，以及燕凤小区业主委托的两名代理人。

　　听证会上，针对中原护绿第一案，开发商盛和公司和郑州市政府委托人认为，郑州市中级人民法院作出的行政判决和河南省高院的终审裁定是错误的。

　上海同济大学法学院教授、我国物权法起草者之一的武家国先生认为，从物权的法律层面看，住宅小区配套土地的使用权，只能为具有住宅小区内各建筑物使用权的共有人全体共有。开发商自出售小区第一套房屋后，即不能单方面改变小区规划，转让公共用地，如果还保留一定产权房屋，也只能作为公共用地共有人，参加业主大会讨论和表决。
采访中记者获悉，去年，上海最大的房产社区康城小区一处占地1万平方米的公共绿地遭开发商铲毁，小区居民迅速成立了“康城保卫大草坪业主联盟”。目前，该小区的护绿维权行动仍在进行，业主们说，“中原护绿第一案”的胜诉，给了康城人“护绿”的坚定决心和巨大动力。

萧光

        其实，在郑州市国土局当年为开发商颁发土地证，审查开发商提供的有关办证资料等手续时，哪怕是稍微认真一些，就不难发现开发商盛和公司单方面修改了土地转让协议条款的违法问题，况且开发商并没有向国土局提供用地规划许可证呢？                                                                                                              
               郑州市国土局工作人员为什么要为开发商盛和公司的违法行为大开绿灯呢？ 我国合同法明确规定，单方面修改的合同协议为无效协议。难道国土局工作人员不知道此法律规定吗？不知道开发商需要先行取得用地规划许可证，才可以申请办理土地证的规定吗？

萧光

    房地产界人士都知道的一个常识是，建设用地规划许可证就像是土地证的出生证，土地证是身份证，就像自然人，没有出生证明，是无法依法取得身份证的。这么明显的道理，为什么郑州市国土局的工作人员就不懂呢？是真的不懂还是有意对开发商放任？结论应该是很清楚的-----------------！

萧光

       我国城市规划法明确规定： “”建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门颁发土地使用权证“”。
    以本案为例，开发商盛和公司在未取得建设用地规划许可证的情况下，根本不具有向郑州市国土局申请颁发土地使用权证的资格，这么明显的违法违规问题，郑州市国土局为什么对此视而不见？为什么敢于违法违规，超前为其颁发土地使用权证呢？这不能排除开发商使用了行贿手段公关国土局工作人员，除此原因外无法做出合理解释

萧光

      河南省盛和置业公司采用违法手段，单方面修改了其与兴豫公司签订的土地转让协议，且没有得到兴豫公司的认可，因此，此土地转让协议为无效协议，因此盛和公司被人民法院裁定败诉，其再审申请被人民法院依法驳回。

                                            河南省高级人民法院
                  
                                               行政裁定书
                     
                                       2022）豫行申 465 号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）河南省盛和置业发展
有限公司，住所地郑州经济技术开发区经北二路 16 号生产综合
办公室二楼 205 室。
法定代表人李粉，董事长。
委托代理人弓保建，该公司工作人员。
委托代理人张小明，河南优泽律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑州市自然资源和规
划局，住所地郑州市中原区淮河西路 22 号。
法定代表人吴江涛，局长。
委托代理人牛永安，该局工作人员。
委托代理人李童，北京大成（郑州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑州市人民政府，住
所地郑州市中原区中原路 233 号。
法定代表人何雄，市长。
委托代理人郜堃，郑州市行政复议中心工作人员。

一审第三人河南兴豫房地产开发公司清算组，住所地郑州市
文化路 102 号院 1 号楼 7 层。

负责人张小岩，清算组组长。

委托代理人崔莹，河南兴川律师事务所律师。
委托代理人宋争奇，河南兴川律师事务所律师。

再审申请人河南省盛和置业发展有限公司（以下简称盛和置
业公司）因诉郑州市自然资源和规划局、郑州市人民政府（以下
简称郑州市政府）规划许可及行政复议一案，不服河南省郑州市
中级人民法院（2021）豫 01 行终 521 号行政判决，向本院申请
再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终
结。


盛和置业公司向本院申请再审称：

（一）申请人提供的签订日期为 2003 年 6 月 28 日的《土地转让协议书》的真实性，已被与案涉土地相关的数个生效法院判决、行政复议中认定，也在此前郑州市政府、原郑州市国土资源局、原郑州市城乡规划局的相关行政行为中予以认定，作为转让人的第三人兴豫公司在其相关申请材料中也确认，原审法院认定事实错误。
（二）郑州市自然资源规划局并没有以盛和置业公司应先解决与第三人兴豫公司的民事争议后，再向该局进行规划许可申请为由决定不予许可，郑州市政府做出的行政复议决定书中也无此理由，原审法院的判决适用法律错误。
（三）申请人曾先后三次重新向原郑州市城乡规划局、郑州市自然资源规划局申请换发建设用地规划许可证。然而其每次都以各种理由拖延、推托和拒绝。

在本次诉讼中所涉及的郑州市自然资源和规划局受理盛和公司于 2019 年 10 月 18 日提出的第四次申请后，其拖至 2020 年 10 月 10 日做出涉案决定明显违法。

（四）申请人与第三人兴豫公司之间已不存在任何民事争议，申请人的新证据可以证明自己与第三人兴豫公司之间的民事争议已经解决，原审理由不能成立。请求再审法院撤销原审判决，改判责令郑州市自然资源规划局为盛和置业公司换发建设用地规划许可证。

   本院认为，《郑州市城乡规划管理条例》第三十六条第一款规定，未改变规划条件转让国有土地使用权的，受让方应当持原国有土地使用证、转让合同、原建设用地规划许可证等材料，到城乡规划主管部门办理建设用地规划许可证变更手续。

  本案中，申请人申请涉案规划许可，虽提交了《土地转让协议书》，但该协议书中将“郑国用（1998）字第 0674 号”手写修改为“郑国用（2003）字第 0364 号”，且修改处仅加盖了上诉人的合同专用章。在该《土地转让协议书》另一方合同当事人河南兴豫房地产开发公司清算组对上述修改事项明确不予认可情况下，郑州市自然资源和规划局据此作出被诉不予许可决定并无不当。

因郑州市自然资源和规划局作出被诉不予许可决定违反了《中华人民共和国行政许可法》第四十二条第一款中关于期限的规定，郑州市政府以及原审法院认定其程序违法并无不当。

河南省盛和置业发展有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：
         
      驳回河南省盛和置业发展有限公司的再审申请。


审 判 长 李继红
审 判 员 魏 超
审 判 员 于红涛

二〇二二年六月二十四日

法 官助 理 王 宁
书 记 员 张 玥

萧光

           行政权力染上了铜臭味，是政府最大的政治风险。
  
   官商勾结是社会的一颗毒瘤，党员领导干部只有谨记教诲，才能在“居官守职以公正为先，公则不为私所惑，正则不为邪所媚”中行稳致远。（人民网-中国共产党新闻网-反腐）。
     纠正“官商勾结”之风要加强审批权力监督，铲除“官商勾结”土壤。              “官商勾结”之所以屡禁不止，其重要原因之一是我国的行政审批不公开，给暗箱操作和“官商勾结”提供滋长的土壤。
     从投资人的申请开始到最后获得批准的全过程都予以公开，由全社会予以监督。必要时可以通过相应的媒体介入，进行全过程的报道，让政府官员的行政审批权置于阳光之下。这种全社会的行政审批监督，促使领导干部正确行使权力，“敲山震虎”，一定程度上杜绝官商勾结现象的产生。
  纠正“官商勾结”之风要加大惩处问责力度，遏制“官商勾结”行为。“官商勾结”是一种腐败，如果不予治理将影响社会主义制度的建设和发展。必须加强对“官商勾结”腐败案件的查出和惩戒。

     政府各级纪检监察机关和司法机关，应以查办发生在领导机关和领导干部中的案件为重点，严厉查办“官商勾结”、权钱交易、权色交易和严重侵害群众利益的案件。始终保持惩治腐败的强劲势头，对腐败分子决不放过、决不姑息。

萧光

        
                       官商勾结必然侵害群众利益，请看新闻媒体对燕凤小区的报道：

                                         燕凤小区业主维护绿地被殴  今日安报 10 民生 2006年04月14日  

    安报讯（记者张志鹏／文庄严／图）本报１３日报道的《燕凤小区内有人趁夜间毁绿》在社会上引起强烈反响，也引起了各相关职能部门的高度重视，但是就在这样的情况下，昨日下午３时许，业主代表郭先生的老伴却遭到殴打。
　　挨打业主被送往医院
　　昨日下午，记者赶到郑州市燕凤小区，在小区停车场围了一群业主，一位姓李的大妈说：“我在楼上听见郭先生的老伴拿着喇叭叫业主都出来，就站在阳台上看，正好看见开发商雇用的保安正在打郭先生的老伴，还用脚踢她的头。我和老伴跑下楼时，该保安已经跑了。”记者在现场看到，地上的一堆棉球上面还带着血，围观的业主说，被打的大妈已被１２０送往医院。
　　河南盛和置业发展有限公司副经理王天龙在小区的绿地边坐着，他说：“我们不知道是谁打的人，我中午去吃饭了。”
　　在郑州市黄河中心医院急诊室，记者看到郭先生的老伴正在输液，其眼角还有流血的痕迹。据给郭先生的老伴治疗的孙医生说：“病人眼睛出血，正在做心电图观察，血压２２０，等血压降下来后，还要做头部ＣＴ，因为眼睛受伤和其他部位不同，是否会有后遗症现在不好说，过一段时间还要复查。”
　　职能部门表示要查处
　　郑州市园林局城市绿化处一负责同志说：“该开发商手中的移栽树木许可证已被收回，没有允许开发商临时拆除绿地，开发商的行为属违法拆除，市、区园林局都通知过开发商停止施工，具体查处应该由执法局执行。”
　　郑州市执法局的魏局长说：“１２日我们去小区现场检查时，已经让开发商两天内提供相关占用绿地的证件，如果不能提供相应证件，我们要开始正常执法查处，建起来的围墙，都要拆除。”
　　
　　 图：郭先生的老伴在医院输液今日安报 10 民生 2006年04月13日  

无视执法部门的停工责令，开发商我行我素侵占绿地——燕凤小区内有人趁夜间毁绿  

　　安报讯（记者张志鹏庄严）开发商改变规划侵占绿地在郑州已不是个案。这不，郑州市燕凤小区的“绿地之争”事件又引起社会各界的广泛关注。昨日，记者再次接到该小区业主关于开发商趁夜间毁坏小区绿地的投诉。
　　小区绿地被碾轧占用
　　据小区业主郭先生说，４月１０日２３时４０分许，一伙人开着两辆满载红砖的货车，将郑州市燕风小区已经焊死封闭的东大门强行破坏打开，将建筑用的红砖卸入小区绿地。因当时太晚，没有人敢出门去看，但是这伙人开着汽车大灯，将小区院里照得通亮，没睡的业主从窗户都看得很清楚。
　　昨日上午，记者来到燕凤小区，看见小区绿地已被碾轧和占用，几十名施工人员在小区绿地上已垒起砖墙围，小区的居民站在周围议论纷纷。其中一名业主说，１１日，开发商组织工人铲除绿地上的草，拔掉绿地上的树木，其中１１棵银杏树、一棵柳树、一棵无花果树。
　　拆除绿地许可证已被撤销
　　郭先生说，在小区业主阻止他们施工时，开发商向小区业主出示了郑州市园林局核发的砍伐（移植、修剪）树木临时占用拆除绿地许可证，但郭先生向郑州市园林局了解情况时，郑州市园林局姓冯的处长答复说，该许可证根本不涉及燕风小区绿地，开发商存在欺骗行为，他们已将该证撤回，并向郑州市行政执法局举报了。
　　下午４时许，记者又来到燕凤小区，业主郭先生说，郑州市执法局的工作人员来过了，责令施工人员立即停止施工，可是执法局的工作人员一走，开发商就又开始施工。金水区未来街道办事处的李主任也来了，他们在小区停车场处和开发商见面后，给业主代表的答复是，开发商的各种施工证件正在办理，然后就走了。
　　毁绿行为仍在继续
　　业主祁先生说：“开发商要在绿地上施工至少要有国有土地使用证、临时建筑施工许可证、临时占用拆除绿地许可证。现在，开发商的临时占用拆除绿地许可证已被有关部门撤销，他们没有权力再毁坏绿地了。”但是，下午５时１５分，记者离开该小区时，绿地已经被毁数百平方米，施工人员的围墙也已经垒了一米多高。

萧光

参阅件：
                中国房地产报   法眼栏目   2005年1月18日 第8版                 

                           小区绿地何以“合法”被卖？

河南记者 李格非 本报记者 孙 军

郑州燕凤小区内一块公共绿地在业主不知情的情况下被开发商卖给另一家开发商。面对郑州市国土和规划部门核发的手续证件，小区业主质疑交易过程——
   位于郑州市金水区沈北路４１号的郑州燕凤小区建成六七年了，并实现了全部入住，然而令业主们想不到的是，一年前，小区内一块绿地忽然被开发商卖给了另外的一家开发商。为此，小区业主向当地政府有关部门强烈反映了他们对居住环境的担忧，并对土地、规划部门的行政审批程序提出了质疑。
                 小区绿地悄悄“变脸”
                  业主权益忽然被卖
   据郑州市燕凤小区的业主介绍，该小区占地约３３亩，由河南兴豫房地产开发公司投资兴建，１９９４年批准修建，１９９８年小区就已建成，近３００家、１０００多位居民在该小区购买了房屋，都已办理了房产证。该小区业主祁先生对记者说，六七年前，他们入住时小区内即有一块绿地，植有草树，是小区居民的休闲和公共用地。然而让大家想不到的是，２００４年底，小区突然来了一些人，说这块绿地已经卖给他们了，他们要对小区的这块公共绿地动工，毁绿建楼房。
   经过多番调查，业主们方才得知，小区绿地已经被开发商河南兴豫房地产开发公司（以下简称兴豫公司）悄悄卖给了河南盛和置业发展有限公司（以下简称盛和置业），而兴豫公司在将这块地卖给盛和置业后不久，兴豫公司就注销登记了。现在，买到地的开发商将施工材料、砖块等已经运到小区，占压了绿地。这时业主才明白，他们的公共绿地真的被卖了。
   在业主提供的小区批建时的规划图上，记者看到，业主们所反映的被卖地块清楚地标明为中心花园、托儿所、公厕、垃圾站、热交换站。不少业主告诉记者，小区销售时，开发商兴豫公司宣称“小区布局合理，写字楼、超级市场、学校、幼儿园、医院等各项配套设施齐全，使小区自成一体，是业主居家乐业、修心养性的温馨乐园”，他们中有不少人当初就是看中了小区里这块有草有树的绿地，才下决心购买小区住房的，现在托儿所等相关配套设施没有建成，绿地也被卖了。按照有关规定，业主要办理房产证和土地证，现在他们的房产证办过了，办理土地证却为此搁置，久拖不办，小区一千多居民的正当权益受到了损害。
                 
“依法”行事引发纠纷
                  业主质疑相关依据
   据介绍，小区业主为了防止小区绿地被毁被占，在小区大门和绿地附近书写了“公共绿地属于全体业主、任何人不得侵占”、“公共绿地严禁土建”等标语，以示业主保护绿地的决心。其间业主也多次向有关部门反映问题，还与前来小区准备铲除绿地的施工人员发生了冲突，业主生活受到了很大影响。
   ２００５年１月１５日，盛和置业再次到燕凤小区准备铲除绿地、拉围墙时，受到了小区业主的强烈阻止，双方产生对峙。金水区行政执法局的工作人员也到了现场，业主们希望执法部门纠察违法行为。但盛和置业随后出示了郑州市市政管理局核发的“毁绿”许可证。据了解，盛和置业与兴豫公司签有土地转让协议，并取得了郑州市国土资源局核发的“土地使用证”和郑州市城市规划局核发的“建设用地规划许可证”。盛和置业方面告诉记者，他们是通过转让取得这块地的，每一步都具有合法手续；如果他们的行为非法，土地和规划部门是不会核发有关手续的。
  
  业主祁先生认为，根据国家有关部委联合颁布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等有关规定和要求，房地产开发项目的规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更，确需变更的，必须按原审批程序报批。变更已建成住宅小区的设计规划、用地性质之前，有关政府部门应组织小区的业主进行听证，并公示结果，以维护相关当事人的正当权益。但不知何种原因，燕凤小区的业主事前并没有得到政府有关部门的听证通知，也没有看到政府有关部门变更公共绿地的公示。两家开发商瞒着小区业主悄悄进行土地交易，而且得到土地和规划部门核发的相关用地证件，违背了国家有关法律法规。
   一些小区业主还指出，按照《商品房销售管理办法》的规定，居住小区内的公共绿地、道路及其他公共设施，属于小区全体业主，业主在购买房产时，房价里是包含了相关费用的，开发商怎能擅自买卖业主的地？土地和规划部门又为什么给开发商办理相关手续？对于这样近乎常识性的问题，作为郑州市国土资源局和郑州市城市规划局工作人员，是不可能不熟悉相关明确的法律规定的。
                  文件“打架”有悖常规
                  相关部门如此说法

   随着调查的继续，燕凤小区的业主发现，盛和置业所取得的郑州市国土资源局核发的土地使用证，核发日期是２００３年１２月１２日；而盛和置业从郑州城市规划局取得的建设用地规划许可证，核发日期却是２００４年１月１４日。而开发商兴豫公司的吊销日期为２００３年１２月３１日。这些事情让业主们一头雾水：明明是小区规划中的绿地和配套用地，现在又被行政主管部门重新规划给另外一家开发公司，并先后被土地和规划部门颁发了土地使用证和建设用地规划许可证，相关行政部门的法律依据是什么？而且土地使用证比建设用地规划许可证还早“出生”，这又是何道理？
   对此，记者于１月２１日分别走访了郑州市城市规划局和郑州市国土资源局有关部门，只有郑州市国土资源局地籍处的一位负责人正面接受了记者的采访。他认为，一块土地可以整块转让也可以分割转让，两家公司是在转让土地，开发商只要有土地证，交完出让金、投资额超过２５％即可转让土地；根据开发商递交的材料，只要符合相关法律规定的转让条件，就可以转 让。
  
  据了解，目前业主与开发商及有关行政部门的“纠纷”仍在继续——由于该土地的交易行为和过程严重缺乏透明度，业主一方面阻止公共用地被毁，一方面继续质疑国土、规划部门对开发商核发的手续和证件。相关行政主管部门认为，双方土地转让符合转让条件，因此为开发商核发了相关证件。开发商持有相关部门核发的“合法”手续，却不能“依法”如愿开工，这场持续了一年多的纠纷和质疑，至今还没有个了断。

有关法律界人士认为，对于居民绿地被开发商侵占的类似事件，去年以来郑州市已经发生了多起，甚至是发生在郑州一些知名开发商身上，并引发了较为严重的冲突，这一带有典型性和倾向性的问题，亟需引起相关部门的高度重视。对此，本报将继续关注事态进展。
  
   

萧光

参阅件：

                 2006年2月27日两会提案

                    遏制开发商占用绿地，
　　  
提案：城市小区规划不可随意变更
　　提案人：雷从芳
　　案由：在现实生活中，一些开发商无视业主的权利，单方面变更规划设计，有些规划变更直接侵害了业主的利益，导致纠纷产生。
　　建议：一、全面推行城市规划公示制度。各个建设项目审批前必须公示周边建设的基本情况、规划依据、方案说明和图纸等，让市民了解中长期市区布局和小区的建筑密度、绿地面积、停车场等情况。
　　二、严格执行《郑州市城市绿线管理办法》。小区规划绿地不得擅改他用。开发商在做广告宣传时，应如实告知本居住区的绿地率及绿地面积和位置。各类建设工程的绿化及配套必须与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。
　　三、严格执行建设部２００２年发布的《工程建设标准强制性条文》。从长远观点、从法律角度去规划小区，尽量避免垃圾建筑、垃圾楼群的出现。
　　四、严格约束开发商的随意变更行为。在小区验收的同时，房地产管理局应会同规划局、市建委和业主代表共同验收，如有和规划不符之处，应责令开发商纠正，否则，验收不通过，不发房产证。
　　答复：３月起，不涉秘项目审批进行批前公示
　　答复人：郑州市规划局局长王鹏
　　２月１０日召开的规划局常务会上已经决定：３月１日起，所有不涉及秘密的项目审批原则上都要进行批前公示。因特殊情况不宜公示的，必须提交规划局常务会议集体研究决定。规划局网站已于２００６年１月１日正式恢复开通，也可以从商都信息港、政府网进入。规划局会严格执行《郑州市城市绿线管理办法》，结合批前、批后公示以及综合验收等手段，保证绿地等配套设施与主体工程同时设计、施工、验收，同时投入使用。